Acheter un appartement, les points importants à vérifier pendant la visite

Acheter un appartement est une étape majeure dans une vie, un investissement important qui nécessite de prendre son temps et de bien se préparer. Une visite bien organisée permet de se poser les bonnes questions et d’éviter les mauvaises surprises une fois installé. Bien que l'apparence ou l'emplacement de l'appartement soient souvent les premiers éléments à attirer l'attention, ils ne doivent pas être les seuls critères de décision. En effet, derrière une belle façade peuvent se cacher des défauts qui pourraient coûter cher à long terme.

Dans cet article, nous vous guidons sur les points essentiels à vérifier lors de la visite d'un appartement afin de vous assurer de faire un choix éclairé et de réaliser votre achat d’appartement en toute confiance.

Vérifier l’état général de l’appartement

Lorsque vous visitez un appartement, il est essentiel de prêter attention à l'état général du bien pour évaluer les travaux potentiels à réaliser et éviter les mauvaises surprises après l'achat.

Les murs et les plafonds

Commencez par observer attentivement les murs et les plafonds. Recherchez des fissures, même minimes, qui pourraient indiquer un problème de structure ou de stabilité. Soyez également vigilant aux traces d’humidité, aux moisissures ou aux taches suspectes qui peuvent signaler des infiltrations d’eau ou une mauvaise ventilation. Un plafond qui présente des signes de jaunissement ou des cloques est souvent le signe d’une fuite. Si des travaux ont été réalisés récemment , demandez s'ils ont été effectués par des professionnels et s’ils ont bénéficié de garanties.

Les sols

Ne négligez pas l’état des sols, car leur remise en état peut représenter un budget important. Vérifiez l’état du parquet, notamment les lames qui grincent, sont déformées ou montrent des signes de pourriture. Inspectez les carrelages pour repérer les fissures, les carreaux décollés ou abîmés et assurez-vous que le sol est de niveau. Pour les sols en moquette, vérifiez qu'ils ne sont pas tachés ou usés. Une moquette en mauvais état peut être synonyme de travaux de remplacement ou d'une source de poussière et d'allergènes.

Les fenêtres et portes

Testez le bon fonctionnement des fenêtres et des portes. Elles doivent s'ouvrir et se fermer sans difficulté. Vérifiez la présence de double vitrage, qui est essentiel pour une bonne isolation thermique et phonique. Des fenêtres mal isolées peuvent causer des pertes de chaleur significatives, augmenter les factures d’énergie et laisser passer les bruits de l’extérieur. Portez également attention à l'état des joints, qui assurent l’étanchéité de l’appartement. Pour les portes, vérifiez leur solidité, notamment les portes d’entrée qui doivent être sécurisées.

La plomberie et les sanitaires

Assurez-vous que la plomberie est en bon état en testant les robinets, les éviers, les douches et la chasse d'eau. Écoutez attentivement pour détecter d'éventuels bruits anormaux qui pourraient indiquer une fuite ou un problème de tuyauterie. Une faible pression d’eau peut être le signe de canalisations bouchées ou endommagées. N’oubliez pas de vérifier la présence de tâches d'humidité sous les éviers, autour des baignoires ou des douches, qui peuvent être des indicateurs de fuites. Demandez également l'âge de la chaudière ou du ballon d'eau chaude et vérifiez leur entretien régulier.

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Les systèmes électriques

Enfin, vérifiez l'état de l'installation électrique. Ouvrez le tableau électrique et assurez-vous qu’il est aux normes (présence de disjoncteurs différentiels, pas de fils apparents). Testez les interrupteurs et les prises pour voir s'ils fonctionnent correctement et sont bien positionnés. Comptez le nombre de prises disponibles dans chaque pièce pour évaluer si elles suffisent à vos besoins, car ajouter des prises supplémentaires peut nécessiter des travaux coûteux. Vérifiez également l’éclairage, notamment dans les zones moins accessibles comme les couloirs, les escaliers et les pièces aveugles.

En vérifiant tous ces éléments, vous pourrez vous faire une idée précise de l'état général de l'appartement et anticiper les travaux à prévoir, ce qui vous permettra de négocier le prix d'achat de manière plus éclairée.

IMPORTANT : ces vérifications nécessitent, pour la plupart d’entre elles, des connaissances que les particuliers ne possèdent pas. Un des moyens de remédier à cette situation est de faire une deuxième visite d’un appartement qui vous a plu avec un architecte ou un entrepreneur. Il aura la capacité d’évaluer les travaux nécessaires.

L’isolation thermique et phonique

L'isolation thermique et phonique d'un appartement est un facteur crucial à considérer lors de la visite, car elle impacte directement votre confort de vie et vos dépenses énergétiques. Une bonne isolation thermique vous permettra de réaliser des économies significatives sur vos factures d'énergie.

Importance d’une bonne isolation pour réduire les factures d’énergie

L’isolation thermique est essentielle pour maintenir une température agréable à l'intérieur de l'appartement, quelles que soient les conditions climatiques extérieures. Une mauvaise isolation entraînera des pertes de chaleur en hiver et de la chaleur excessive en été, obligeant à utiliser davantage de chauffage ou de climatisation, ce qui augmentera considérablement vos factures énergétiques. Par ailleurs, une bonne isolation permet de valoriser le bien et de le rendre plus attractif en cas de revente.

La qualité de l’isolation des murs, du toit et des fenêtres 

Lors de la visite, renseignez-vous sur l'état de l'isolation des murs. Les murs peuvent être isolés par l'intérieur ou l'extérieur ou ne pas être isolés (c’est souvent le cas des immeubles anciens). Il est important de se renseigner sur le type d'isolation qui a été utilisé et s’il est efficace. Si l’appartement se trouve au dernier étage ou sous les toits, l’isolation du toit est également essentielle, car une grande partie des pertes de chaleur se fait par le toit. Vérifiez également les fenêtres : les fenêtres à double vitrage sont indispensables pour une bonne isolation thermique. Passez la main près des fenêtres pour sentir s’il y a des courants d'air. Regardez l'état des joints et demandez si des travaux de remplacement ou de rénovation des fenêtres ont été effectués récemment.

A SAVOIR : ici encore, dans ce domaine très technique, un particulier a rarement la capacité d’évaluer seul la qualité d’une isolation énergétique. Vous pouvez facilement connaître la qualité d’isolation en demandant à l’agent immobilier de vous fournir le DPE (diagnostic de performance énergétique). Il répondra à toutes les questions que vous pourrez vous poser à ce sujet.

Tester l’insonorisation 

Pour vous assurer qu'il n'y a pas trop de bruits provenant des voisins ou de l'extérieur. L'insonorisation de l'appartement est tout aussi importante que l'isolation thermique. Un appartement mal insonorisé peut vite devenir invivable, surtout en milieu urbain ou dans un immeuble aux parois fines. 

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Pendant la visite, essayez de repérer les bruits ambiants : entendez-vous les conversations des voisins, le bruit de la circulation extérieure, ou encore le son des pas au-dessus de votre tête ? Fermez les fenêtres pour évaluer si les bruits extérieurs sont bien atténués. Les cloisons intérieures doivent également être isolées phonétiquement pour éviter la propagation des bruits d’une pièce à l’autre. Si l’appartement est situé près d’une source de bruit potentiel (bar, restaurant, école, etc.), ces éléments doivent être pris en compte.

Pour information : les premières normes réglementaires touchant à l’isolation phonique sont apparues en 1969 et se sont améliorées au fil du temps.

La ventilation et l’aération

Une bonne ventilation est indispensable pour assurer un environnement sain et confortable dans un appartement. Elle permet de renouveler l'air intérieur, d'évacuer l'humidité, les odeurs, les polluants et de prévenir l'apparition de moisissures. Une ventilation adéquate est particulièrement cruciale dans les pièces humides comme la salle de bain et la cuisine, où la condensation et l'accumulation d'humidité peuvent causer des dommages.

Importance d'une bonne ventilation pour éviter l’humidité et les moisissures

L’humidité est l’ennemi principal d’un intérieur sain. Un taux d’humidité trop élevé peut favoriser le développement de moisissures et de champignons, qui non seulement endommagent les surfaces (murs, plafonds, joints) mais peuvent également avoir des conséquences néfastes sur la santé, notamment pour les personnes souffrant d'allergies ou de problèmes respiratoires. Une mauvaise ventilation peut également entraîner une accumulation de polluants domestiques, tels que le monoxyde de carbone, les composés organiques volatils (COV), et les acariens, aggravant ainsi la qualité de l'air intérieur. En assurant un bon renouvellement de l’air, une ventilation efficace maintient un taux d’humidité adéquat et prévient ces problèmes.

Vérifier la présence de systèmes de ventilation (VMC) et de grilles d’aération, surtout dans les pièces humides (salle de bain, cuisine). Lors de votre visite, prêtez une attention particulière aux équipements de ventilation présents dans l'appartement. Les systèmes de ventilation mécanique contrôlée (VMC), qu'ils soient simple flux ou double flux, sont particulièrement efficaces pour extraire l'air vicié des pièces humides (cuisine, salle de bain, toilettes) et insuffler de l'air frais dans les pièces de vie. Une VMC double flux, par exemple, permet également de récupérer la chaleur de l'air extrait pour chauffer l'air entrant, ce qui représente un avantage supplémentaire en termes d'économies d'énergie.

Inspectez également la présence de grilles d'aération sur les fenêtres ou dans les murs, qui assurent une entrée d'air frais. Vérifiez qu’elles ne sont pas obstruées ou bloquées. Dans la salle de bain et la cuisine, assurez-vous que des extracteurs d’air ou des ventilateurs fonctionnels sont présents, surtout si ces pièces ne disposent pas de fenêtres ouvrantes. Allumez-les pour vérifier qu'ils fonctionnent correctement et qu'ils ne font pas de bruit anormal, signe d'un dysfonctionnement ou d'un manque d'entretien.

N’oubliez pas de vérifier les signes d’un manque de ventilation efficace : buée excessive sur les vitres, odeurs persistantes, taches de moisissures sur les murs et plafonds, ou papier peint qui se décolle. Ces indices peuvent révéler des problèmes sous-jacents qui nécessiteraient des travaux de réparation ou d'amélioration de la ventilation.

La disposition et l’agencement des pièces

La disposition et l'agencement des pièces d'un appartement sont des éléments essentiels à prendre en compte pour s'assurer qu'ils correspondent à vos besoins et à votre style de vie. Au-delà de l'esthétique, l'organisation des espaces influence directement votre confort quotidien, la fonctionnalité de votre intérieur et même la valeur future de votre investissement. 

Analyser l’agencement des pièces

Lors de la visite, prenez le temps d'évaluer l'agencement de l'appartement. Est-il conforme à votre mode de vie et à vos attentes ? Si vous travaillez de chez vous, un espace bureau bien séparé peut être indispensable. Pour une famille, la distribution des chambres, la présence de salles de bains suffisantes et une grande cuisine ouverte sur le salon peuvent être des critères déterminants. 

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Réfléchissez à la manière dont les pièces sont connectées entre elles et à la circulation dans l’espace. Un plan bien conçu doit permettre un accès facile et fluide entre les différentes zones de l’appartement tout en offrant de l’intimité lorsque c'est nécessaire. Une disposition mal pensée peut rendre les déplacements contraignants et peu pratiques, nuisant à votre confort de vie.

Vérifier l’espace de rangement, la luminosité naturelle et l’orientation des pièces

L'espace de rangement est souvent sous-estimé lors d'une visite, mais il est crucial pour éviter le désordre et optimiser l'utilisation de chaque pièce. Assurez-vous que l’appartement dispose de suffisamment de placards intégrés, de dressings ou d'espaces de stockage pour vos affaires. Vérifiez également les possibilités d’ajouter du rangement supplémentaire si nécessaire. Pensez aussi à l’aménagement possible de chaque pièce en fonction de leur taille et forme : les pièces trop petites ou mal agencées peuvent limiter les options de mobilier.

La luminosité naturelle est un autre facteur clé pour le confort et le bien-être. Lors de votre visite, observez à quel point les pièces sont baignées de lumière naturelle. Un appartement bien éclairé par la lumière du jour est non seulement plus agréable à vivre, mais aussi plus économique en énergie. Essayez de visiter à différents moments de la journée pour évaluer l'ensoleillement. Privilégiez des expositions ouest, sud et est pour les pièces dans lesquels vous passez beaucoup de temps. 

ASTUCE : utilisez l’application SunSurveyor pour connaître l’ensoleillement dans chacune des pièces du bien que vous visitez.

L’orientation des pièces est également importante pour le confort thermique et la consommation d'énergie. Une chambre orientée plein est sera agréable et fraîche en été, tandis qu'une pièce orientée plein ouest pourra être très chaude en fin de journée. De même, une cuisine ou un bureau orientés au nord peuvent rester frais toute l'année, mais risquent de manquer d’ensoleillement. Pensez à votre utilisation quotidienne de chaque espace pour évaluer quelle orientation conviendrait le mieux.

La copropriété et les charges communes

Lorsque vous achetez un appartement en copropriété, vous n’achetez pas seulement un espace de vie, mais vous devenez également copropriétaire des parties communes de l'immeuble (hall d’entrée, escaliers, toiture, jardin, etc.). Informez-vous sur le fonctionnement de la copropriété et sur les charges qui en découlent.

Visiter les équipements communs présents dans la copropriété

Visitez les équipements communs de la copropriété pour évaluer pleinement la qualité de vie que peut offrir l’immeuble et pour anticiper les coûts d'entretien futurs. Les parties communes incluent souvent des espaces tels que les halls d'entrée, les couloirs, les ascenseurs, les escaliers, le parking, les jardins, les locaux à vélos ou encore des installations spécifiques comme une salle de sport ou une piscine. Vérifier l'état de ces équipements permet de juger de leur bon entretien et de la gestion de la copropriété. Par exemple, un ascenseur en mauvais état ou un hall d'entrée négligé peuvent indiquer des problèmes de gestion ou des frais de rénovation à prévoir à court terme. 

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De plus, certains équipements, comme un local à vélos sécurisé, un jardin bien entretenu ou des espaces de rangement, peuvent constituer des atouts importants pour le confort quotidien et la valeur de l'appartement. S’assurer que ces espaces communs sont en bon état et correspondent à vos besoins est donc essentiel avant de finaliser votre achat. Par ailleurs, une copropriété bien entretenue et offrant des équipements de qualité contribuera non seulement à un cadre de vie agréable, mais également à maintenir, voire augmenter, la valeur de votre investissement immobilier à long terme.

Syndic, travaux en cours ou à venir

Pendant la visite, renseignez-vous sur le syndic de copropriété, l'entité responsable de la gestion administrative, financière et technique de l'immeuble. Un syndic professionnel et réactif est un atout pour la bonne gestion de la copropriété. 

Demandez si les derniers comptes-rendus des assemblées générales sont disponibles. Ils vous donneront un aperçu de l'état de la copropriété, des décisions prises récemment et des travaux envisagés à court ou moyen terme. Cela vous permettra de savoir si des travaux importants (ravalement de façade, réfection de la toiture, installation d'un nouvel ascenseur, etc.) sont prévus et d’évaluer leur coût potentiel. Cela vous permettra également de connaître l’histoire de la copropriété depuis trois ans.

Demandez le montant des charges de copropriété et ce qu'elles incluent (chauffage, entretien, etc.)

Les charges de copropriété sont les dépenses communes supportées par l’ensemble des copropriétaires pour l’entretien et la gestion de l’immeuble. Elles peuvent représenter un coût non négligeable. Il est important d'en connaître le montant exact avant de finaliser l’achat. Ces charges peuvent varier considérablement en fonction de l'immeuble (nombre de lots, présence d'un gardien, ascenseur, espaces verts, piscine, etc.) et de sa gestion.

Assurez-vous de demander le montant des charges mensuelles ou annuelles. Les charges peuvent couvrir divers services : chauffage collectif, eau chaude, entretien des parties communes, nettoyage, électricité, frais de syndic, assurance de l’immeuble, etc. 

Vérifiez si des charges exceptionnelles sont prévues dans un avenir proche. Les charges exceptionnelles sont souvent liées à des travaux importants ou à des rénovations obligatoires, comme la mise aux normes de l'ascenseur ou le ravalement de façade. Ces charges peuvent être très élevées et sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la quote-part de chacun. 

La connaissance de la copropriété et des charges communes vous permettra de mieux anticiper les dépenses à venir et d'éviter de mauvaises surprises. En étant bien préparé, vous pourrez négocier le prix d’achat de manière plus éclairée et vous assurer que votre nouvel investissement correspond à vos attentes et à votre budget.

La qualité de l’environnement et du quartier

Lors de l'achat immobilier, il ne suffit pas de se concentrer uniquement sur l'intérieur du bien. La qualité de l’environnement et du quartier joue un rôle déterminant dans votre quotidien et peut avoir un impact significatif sur la valeur de votre investissement à long terme. Un quartier agréable et bien desservi peut offrir un cadre de vie plus confortable et convivial, tandis qu'un environnement moins favorable peut générer des désagréments ou des difficultés à la revente.

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Proximité des commerces, écoles, transports en commun

Assurez-vous que l’appartement est situé dans un quartier qui correspond à votre mode de vie et à vos besoins. Vérifiez la proximité des commerces (supermarchés, boulangeries, pharmacies, etc.), qui facilite la vie quotidienne et évite de longs déplacements pour les courses courantes. Pour les familles avec enfants, la présence d’écoles, de crèches et de collèges à proximité est un critère important. Il peut être utile de vérifier la qualité des établissements scolaires disponibles dans le quartier.

Les transports en commun constituent également un élément clé de l’attractivité d’un quartier, surtout dans les grandes villes. Vérifiez la proximité des stations de métro, bus, tramway, gares ainsi que leur fréquence. Un appartement bien desservi est plus pratique au quotidien et sera plus facile à revendre, car il correspond aux besoins d'un plus grand nombre d'acheteurs potentiels. N’oubliez pas de vérifier la disponibilité de pistes cyclables et de stations de vélos en libre-service, de plus en plus recherchées par les citadins.

Proximité d’espaces verts

La présence d’espaces verts est un atout considérable pour un quartier, surtout en milieu urbain. Les parcs, jardins et autres espaces naturels apportent une qualité de vie supplémentaire en offrant des lieux de détente, de loisirs et de convivialité. Ils sont particulièrement appréciés des familles avec enfants, des propriétaires d'animaux de compagnie ou des amateurs de sports de plein air. Un appartement situé à proximité d'espaces verts a souvent une meilleure valeur sur le marché immobilier.

Les nuisances sonores

Les nuisances sonores peuvent impacter votre confort de vie. Soyez attentif au niveau de bruit pendant la visite de l’appartement : est-il situé près d’une rue passante, d'une voie ferrée, d’un bar ou d’une discothèque ? Les bruits de la circulation, les travaux de construction à proximité ou les activités nocturnes peuvent devenir très gênants. Consultez l’urbanisme pour vérifier si des projets de construction sont prévus à proximité et pourraient générer du bruit ou modifier le caractère du quartier.

Assurez-vous une visite réussie pour un achat sans regret

En résumé, bien préparer la visite d’un appartement à l’achat est une étape importante pour éviter les mauvaises surprises et réaliser un investissement en toute sérénité. Une visite minutieuse permet de vérifier l’état général du bien, de s’assurer de la qualité de l’isolation, de la ventilation, de l’agencement des pièces, de se renseigner sur la copropriété et l’environnement du bien. Chaque détail compte pour anticiper les éventuels travaux à prévoir, estimer les coûts à long terme et s’assurer que l’appartement correspond à vos besoins et à votre style de vie.

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Pour maximiser vos chances de faire le bon choix, il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier. Un chasseur immobilier saura poser les bonnes questions, déceler les points techniques, vous guider à travers les aspects juridiques et administratifs. Avec une préparation rigoureuse et les conseils avisés d’un professionnel, vous pourrez aborder votre projet immobilier en toute confiance et faire un choix éclairé.