Acheter un appartement à Paris et le louer de l'étranger : nos 10 conseils
Vous habitez à l’étranger et vous avez pour projet d’investir dans l’immobilier locatif pour bénéficier de revenus complémentaires ? Très bonne décision ! L’immobilier est un très bon investissement pour se construire un patrimoine sur le long terme. Si c’est votre premier achat et que vous ne savez pas par où commencer, pas d’inquiétude : nous vous dévoilons 10 conseils de chasseur immobilier pour acheter un appartement à Paris et le louer depuis l'étranger !
1.Bien préparer son projet
La première étape consiste à bien préparer votre projet, le tout sans avoir à voyager sur Paris. Votre investissement doit tenir la route techniquement et financièrement. L’avantage, c’est que cette préparation peut se faire facilement à distance, surtout avec l’aide d’un expert spécialisé en marché immobilier parisien. Vérifiez si :
Votre projet est réalisable techniquement : la surface recherchée, la localisation et le budget sont-ils alignés avec la réalité du marchéVotre projet est réalisable financièrement : vous devez pouvoir emprunter en France, et il faut savoir que l’obtention d’un crédit n'est pas systématique. Votre capacité d'endettement doit également permettre de financer votre projet.
2. Déléguer les visites du bien
Même pour acheter un appartement à Paris et le louer de l'étranger, vous devez visiter le bien. Beaucoup d’investisseurs demandent à des amis ou de la famille, mais ces proches peuvent manquer d’expertise. De plus, les visites et les contre-visites sont contraignantes en termes de temps. Pourtant, il faut prendre en compte un certain nombre d'éléments pour éviter des mauvaises surprises lors de la recherche d’un bien immobilier en locatif. Dans la capitale, les visites permettent de faire un état des lieux et de vérifier la qualité du bien. Si vous vivez à l'étranger, des outils existent comme la visite virtuelle. Cependant, cette solution a des limites puisqu’elle ne permet pas de repérer les vices cachés. Il est donc recommandé de déléguer la visite à un expert de l’immobilier pour qu’il s’assure de la viabilité de votre investissement.
3.Vérifier la rentabilité du bien choisi
L’idéal pour investir à Paris depuis l’étranger, c’est de choisir un projet d’investissement à faible risque. Pour cela, voici les 4 points à analyser :
Votre apport et le montant à emprunter : servez-vous des simulations d’emprunt en ligne pour déterminer le montant des mensualités du remboursement.La surface du bien : privilégiez une petite surface de type studio ou T2 (une chambre) puisque ce sont les biens les plus rentables à Paris. Les petites surfaces se louent souvent plus facilement, avec un prix plus cher au m2 et un budget moindre.La location meublée longue durée (LMNP) : en louant votre bien meublé (et en respectant les autres conditions d’éligibilité), il est possible de ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs en France pendant plusieurs années.Le rendement locatif brut : 7 % de rendement brut n’existent pas dans Paris. Soyez réaliste quant à vos attentes en termes de rentabilité.
4. Ne pas avoir peur des travaux
Si vous déléguez les visites à un membre de votre famille, dites-lui de se concentrer sur l’extérieur de l’appartement autant que sur l’intérieur. Exigez des photos et des vidéos à l’appui. Demandez également le compte rendu des 3 dernières années des Assemblées Générales pour vous assurer que les autres propriétaires paient et que des travaux sont réalisés régulièrement. En complément, en réalisant quelques travaux de réaménagement dans votre bien parisien, vous pourrez le louer plus cher et attirer les meilleurs locataires. Vous optimisez ainsi votre rendement avec un taux de départ plus faible et des vacances locatives moins longues. Certaines charges sont également déductibles de vos revenus locatifs, ce qui vous permet de payer moins d’impôts.
5.Valider un accord de principe de financement avec sa banque
Vous avez défini votre projet et trouvé un bien qui correspond à vos critères ? Il vous faut à présent obtenir un crédit immobilier pour financer l’achat de votre bien. Pour cela, anticipez l’effort d’épargne nécessaire en mettant de côté 30% du montant total du bien à titre d’apport. Nous vous conseillons d’emprunter le montant maximum sur la durée maximale : l’intérêt principal de l’investissement immobilier locatif est de développer son patrimoine (qui constitue votre richesse personnelle). L’objectif est de trouver l’équilibre qui vous correspond entre une mensualité de remboursement qui sera d’autant plus faible que l’apport personnel sera important, et le loyer versé par le locataire.
6.Se faire accompagner pour les démarches notariales et financières
Acheter un appartement à Paris et le louer de l'étranger exige de se plier à des démarches notariales et financières. Heureusement, il existe des services qui accompagnent les expatriés dans leur projet d’investissement. Ces partenaires s’occupent de collecter toutes les informations nécessaires et de récupérer les procurations. Pour la partie financière, les banques acceptent généralement de travailler à distance grâce à la dématérialisation des contrats à signer.
7. Faire une procuration pour l’acte authentique de vente
Il est possible de faire une procuration pour l'acte authentique de vente. Elle doit être signée au consulat pour être valide. En tant que non-résident, vous pouvez donner procuration à un expert ou à un membre de votre famille. Ainsi, même pour signer l’acte de vente, vous n’avez pas nécessairement besoin de venir sur Paris depuis l’étranger.
8. Saisir les opportunités rapidement
Les investisseurs locatifs doivent faire preuve de patience pour saisir la bonne opportunité, mais ils doivent également se décider rapidement dès qu’ils identifient une bonne affaire. Le marché à Paris reste tendu et les biens partent très vite. Il faut rester pragmatique et savoir passer à l’action. Rappelez-vous : le meilleur investissement immobilier est celui qui a été réalisé il y a 5 ans. En moyenne, il faut conserver un bien pendant 8 à 10 ans pour profiter de l’effet de levier et rembourser les frais initiaux de l’achat. Plus vous passez à l’action tôt, mieux c’est.
9. Prendre une agence de gestion locative
Acheter un appartement à Paris et le louer de l'étranger ne s’arrête pas à l’achat d’un bien : vous devez ensuite le mettre en location avec toutes les contraintes de gestion courante que cela implique. Pour vous simplifier la tâche, signez un mandat de gestion locative avec une agence. Elle s’occupe alors de tout : recherche et sélection du locataire, prélèvement des loyers, états des lieux d’entrée et de sortie, représentation lors des Assemblées Générales de copropriété, etc. Pour être tranquille, il est aussi conseillé de souscrire une assurance loyers impayés dont le coût se situera entre environ 2,5 et 5% du montant des loyers en fonction du contrat.
10. Passer à l’action en faisant appel à un chasseur immobilier
Pour acheter un appartement à Paris et le louer de l'étranger, la meilleure solution reste de passer par un chasseur immobilier. Il vous transmettra tous les éléments nécessaires à l’étude de votre projet d’investissement locatif : photos, vidéos, plans, vidéos de l’environnement, analyse, etc. Le chasseur se positionne comme un partenaire de confiance pour votre recherche. Il défend vos intérêts pour dénicher le bien parfait selon vos critères et votre budget. Vous gagnez un temps considérable et vous bénéficiez d’une tranquillité d’esprit qui n’a pas de prix. De plus, les chasseurs immobiliers sont uniquement rémunérés au succès : ils focalisent ainsi tout leur temps et leurs efforts pour combler votre demande.
Il est donc tout à fait possible d’investir en locatif à Paris tout en habitant à l’étranger, à condition d’avoir les bons réflexes et de se faire accompagner par des professionnels du secteur. Parlez-moi de Paris vous aide à dénicher la perle rare sur le marché immobilier parisien ! Contactez-nous pour nous présenter votre projet.
En savoir plus :
Après plusieurs mois de recherche (dans un quartier très ciblé), j'ai décidé de faire appel à Parlez moi de Paris pour sortir de cette spirale des visites qui n'aboutissaient pas. Un investissement qui s'est avéré très efficace puisque j'ai fait une offre au bout de la 5ème visite.
Belle expérience avec Parlez-moi de Paris. Patrick est un professionnel qui accompagne très bien ses clients dans la recherche de leur futur lieu de vie. Très à l’écoute il crée un environnement propice qui favorise les échanges avec les différentes parties prenantes.
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