Achat immobilier en indivision : les clés pour une acquisition sereine

1. achat immobilier en étant mariés : l’importance du régime matrimonial

Le régime de la communauté

Pour les couples mariés sous le régime de la communauté, le bien immobilier acquis est généralement commun, à condition qu’il soit financé avec des fonds communs (économies du couple ou prêt conjoint). Toutefois, si un des époux utilise des fonds propres (héritage, donation ou économies d’avant mariage), le bien peut être qualifié de propre, à condition de respecter des formalités comme la déclaration de remploi dans l’acte d’achat.

En cas d'apport partiel par un époux, des ajustements financiers (récompenses) devront être faits lors de la dissolution de la communauté, que ce soit par divorce ou décès.

Le régime de la séparation de biens

Avec ce régime, chaque époux conserve la pleine propriété des biens immobiliers qu’il acquiert seul. Lors d’un achat commun, le bien est détenu en indivision selon les quotes-parts indiquées dans l’acte d’acquisition. En cas de prêt, chaque époux peut financer sa part individuellement ou souscrire ensemble un emprunt solidaire.

Pour le régime de participation aux acquêts, le fonctionnement est le même que pour le régime de séparation de biens.

2. acheter un bien immobilier étant pacsés : un choix entre séparation et indivision

Les partenaires liés par un PACS doivent choisir entre deux régimes :

• La séparation de biens (régime par défaut depuis 2007) : chaque bien immobilier est attribué à celui qui l’a financé, sauf mention contraire. Les quotes-parts respectives doivent figurer dans l’acte.
• L’indivision : les biens acquis après l’enregistrement du PACS appartiennent pour moitié à chaque partenaire, quelle que soit leur contribution financière. Cela offre une sécurité patrimoniale mais limite les ajustements en cas d’inégalités d’apports.

3. achat immobilier étant concubins : des règles claires mais parfois risquées

Les concubins qui achètent ensemble relèvent des règles de l’indivision du Code civil. La propriété est définie selon les quotes-parts inscrites dans l’acte notarié. Cependant, contrairement aux couples mariés ou pacsés, les concubins n’ont pas de droits successoraux automatiques. Un testament est essentiel pour protéger le partenaire survivant, bien que la fiscalité reste lourde (droits de succession de 60 %).

4. le sort du bien immobilier indivis en cas de séparation ou de décès

En cas de séparation

• Couples mariés : selon le régime matrimonial, le bien peut être partagé, vendu ou maintenu en indivision. Des ajustements financiers (soultes) sont parfois nécessaires.
• Pacsés ou concubins : la répartition se fait selon les quotes-parts mentionnées dans l’acte. En absence de précision, le bien est réputé détenu à parts égales.

En cas de décès

• Époux survivant : bénéficie d’un droit viager au logement familial sauf si l’époux décédé en a demandé l’annulation par un testament authentique (rédigé chez le notaire).
• Partenaire pacsé : a un droit d’usage gratuit du logement pendant un an.
• Concubin survivant : ne bénéficie d’aucune protection automatique sans testament.

5. les pièges à éviter et les conseils pratiques

• Mentionner les apports propres : Que vous soyez marié, pacsé ou concubin, indiquez précisément dans l’acte d’achat immobilier les apports respectifs, notamment les fonds propres.
• Préparer l’avenir : Pensez à une convention d’indivision pour définir les règles de gestion du bien immobilier (vente, entretien, occupation).
• Protéger le survivant : Pour les concubins et pacsés, rédiger un testament est crucial pour garantir des droits successoraux.

6. conclure un achat immobilier en toute sérénité

L’achat d’un bien en indivision nécessite une compréhension approfondie des règles applicables selon votre situation matrimoniale ou partenariale. Faire appel à un notaire est indispensable pour sécuriser juridiquement la transaction et éviter les litiges. Planifier, anticiper et formaliser sont les maîtres-mots pour transformer votre projet immobilier en une acquisition réussie.

Si vous envisagez d’acheter un bien, n’hésitez pas à solliciter l’expertise d’un professionnel pour éclairer vos choix et assurer la pérennité de votre investissement.