Analyser et comprendre une copropriété avant l’achat d’un appartement

Pourquoi prêter une telle attention ?

Vous êtes en charge d’entretenir votre patrimoine. Rien d’extraordinaire. Il est donc important de se renseigner sur la qualité de votre acquisition, de planifier un budget de réparation et d’intégrer une règle d’or : ne pas entretenir régulièrement un bien immobilier vous entraînera inévitablement vers des dépenses lourdes. Plus un immeuble se dégrade plus les coûts s’avèreront élevés. Des travaux réguliers dans l’historique d’un bâtiment sont de bons signes. Or, lorsque vous vous portez acquéreur d’un appartement en copropriété, vous ne connaissez pas l’histoire de celle-ci. Pas de panique, le vendeur a l’obligation de vous donner un ensemble d’informations qui vont vous permettre de savoir « où vous mettez les pieds ».

Documents à fournir par le vendeur à l’acheteur :

Le règlement de copropriété

Comme son nom l’indique, il contient l’ensemble des règles qui s’appliquent à l’immeuble. C’est un ou plusieurs documents épais et rébarbatifs à lire. Cependant, vous pourrez y trouver des informations précieuses :

Comment sont réparties les charges de copropriété ?
Dans le règlement, sont définis la répartition de celles-ci : à qui incombent les travaux de gros œuvre, l’entretien des ascenseurs, de la cage d’escalier…

Lorsqu’une copropriété possède plusieurs bâtiments, les travaux peuvent être votés bloc par bloc. Dans ce cas, vous ne serez concerné que par votre cage d’escalier. Cela revient à vivre dans une copropriété à taille humaine. Dans cette situation, il existera, malgré tout, des parties communes appartenant à tous les propriétaires. Cela peut être un porche d’immeuble, une cour, des jardins, etc. Plus rarement, dans les grandes copropriétés, l’ensemble des frais d’entretien sont pris en charge par tous les copropriétaires. Lorsque vous souhaitez faire l’acquisition d’un appartement dans ce type de copropriété, veuillez à ce que les travaux dans le passé aient été régulièrement entrepris.

La destination des biens

Elle désigne l’usage que le propriétaire peut en faire. Nous ne rentrerons pas dans les détails de cette notion qui sont complexes. Nous nous intéressons uniquement à l’habitation. Les biens dont vous ferez l’acquisition sont, dans la majorité des cas, à usage d’habitation. Cette destination doit être inscrite dans le règlement de copropriété. Les annexes comme les caves, parking n’ont évidemment pas la même dénomination.

Dans certains cas, particulièrement pour les lofts, la destination du bien peut être à usage commercial, de bureau, d’atelier ou autre. Que faire dans cette situation ? Changer la destination nécessite l’acceptation de la copropriété et celle de l’urbanisme de votre ville.  Si vous n’effectuez pas le changement, vous pourrez rencontrer des difficultés à la revente. Si vous voulez vous renseigner plus en détail à ce sujet, nous vous invitons à consulter cet article : Comment transformer un local professionnel en habitat ?

Destination de l’immeuble

Plusieurs possibilités : habitation, usage mixte (logement et commerce)... Elle peut également restreindre certaines activités : par exemple la mention « habitation exclusivement bourgeoise » interdit toute activité commerciale ainsi que l’exercice d’une profession même libérales. Elle peut interdire la location des chambres de services affectés à un appartement. Si vous souhaitez destiner votre bien à une utilisation autre que celui de votre propre logement, vérifiez que l’usage de l’immeuble ne l’interdit pas.

Les plans des lots

Consulter-les et assurez-vous que les murs porteurs n’ont pas été touchés sans autorisation préalable, que la désignation de l’appartement est conforme au plan, que des parties communes de l’immeuble n’ont pas été annexées. Concernant les caves, vérifiez que numéro du lot vendu est bien celui que l’agent immobilier ou le vendeur vous a fait visiter. Il est effectivement fréquent que les emplacements des caves ne soient pas conformes à celui indiqué lors de la vente. Si c’est le cas, prenez contact avec le syndic de copropriété. Le responsable de votre immeuble sera le plus à même de débrouiller cette situation.

Les procès-verbaux d’assemblées générales des trois dernières années

Aussi appelés PV d’AG, ils sont l’historique de la copropriété. Consultez-les attentivement afin de connaître les travaux qui ont été acceptés, les travaux à venir, ceux qui ont été refusés (et qui pourront donc être votés dans les années à venir), les désordres apparus dans la copropriété et la façon dont ils ont été résolus ou laissés en suspens. Vous pourrez également constater s’il existe une entente ou des tensions entre les propriétaires. Cet aspect est visible dans un refus récurrent de ne pas voter des décisions.

Le carnet d’entretien de l’immeuble

C’est un document délivré par le syndic. Il recense de nombreuses informations comme les coordonnées de celui-ci, les assurances, les prestataires de service, contrats d’entretiens, le diagnostic technique de l’immeuble. Une partie qui sera particulièrement intéressante pour l’acquéreur touche à l’historique de l’ensemble des gros travaux qui ont été entrepris dans l’immeuble. Ils remontent généralement bien au-delà des trois ans (informations fournis par les PV d’AG). Assurez-vous que la copropriété a régulièrement entretenu son immeuble.

Les appels de charges

Il faut distinguer les charges courantes des charges hors budget. Les premières font référence à l’eau, l’électricité, le gaz, ascenseur… Ce sont des coûts réguliers et récurrents. Les charges hors budget touchent aux travaux et sont donc occasionnelles. L’appel de charges indique la part qui est due par l’ensemble de la copropriété et celle qui touche le bien que vous allez acquérir.

Informations financières concernant la copropriété

Enfin, il devra être présent dans la promesse ou le compromis de vente les informations suivantes :

• Les dettes de la copropriété, s’il y a lieu
  Les éventuelles sommes que le vendeur pourrait devoir
  Le montant du fond de travaux, s’il existe

A noter :

Les agences immobilières ont l’obligation de mentionner dans les annonces s’il existe des procédures judiciaires en cours dans lesquels la copropriété est impliquée. Toutes les agences ne se plient pas à ce devoir d’information. Afin de vous renseigner sur ce dernier point, mais aussi pour toutes les questions que vous vous posez concernant la copropriété, prenez le temps de contacter le syndic (leur numéro de téléphone est inscrit sur les PV d’AG). Présentez-vous comme futur acquéreur. La plupart des administrateurs en charge d’immeubles prennent le temps de répondre et de vous informer sur la situation de la copropriété.

Au moment de la visite de l’appartement

Ne vous contentez pas de visiter votre future habitation car ce n’est pas le seul bien que vous achetez. Vous deviendrez également propriétaire d’une partie de l’immeuble.

Faites confiance à votre bon sens

Posez-vous des questions simples :

• Quel est l’état de la façade côté rue mais également côté cour ?
• Les parties communes sont-elles propres et bien entretenues ?
• Demandez à visiter les caves. Sont-elles particulièrement humides ?

Lorsqu’un point vous semble inquiétant, interrogez l’agent immobilier, mais surtout questionnez le syndic.

Pour information :

A Paris le ravalement des immeubles est obligatoire tous les 10 ans.