Ce que les vendeurs et acheteurs doivent savoir sur les diagnostics immobiliers obligatoires
Vendre un bien immobilier en France implique de fournir un certain nombre de diagnostics immobiliers. Ces documents visent à informer l’acheteur sur l’état général du logement et à garantir une transaction en toute transparence. Quels sont ces diagnostics ? Sont-ils obligatoires pour tous les biens ? Comment bien les préparer ? Parlez-moi de Paris, expert de la chasse immobilière parisienne, vous éclaire sur ce sujet essentiel.
1. Pourquoi les diagnostics immobiliers sont-ils obligatoires ?
Les diagnostics immobiliers ont pour but de sécuriser la transaction en fournissant à l’acheteur une photographie objective du bien qu’il s’apprête à acquérir. Ils permettent notamment :
- d’évaluer les performances énergétiques,
- d’identifier la présence de matériaux dangereux (amiante, plomb),
- de prévenir les risques sanitaires (gaz, électricité, assainissement),
- d’informer sur l’environnement (termites, pollution des sols, bruit, etc.).
Sans ces diagnostics, le vendeur s’expose à des sanctions légales et à des litiges avec l’acheteur pouvant entraîner une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la transaction.
2. Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre un bien immobilier ?
2.1. Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE est obligatoire pour tous les logements clos et couverts sauf exceptions (constructions provisoires (durée d’utilisation de moins de deux ans, bâtiments à usage agricole artisanal ou industriel, monuments historiques, bâtiments indépendants de moins de 50 m2, lieux de culte, bâtiments non chauffés, bâtiments résidentiels destinés à être occupés moins de 4 mois par an.).
📌 Validité : 10 ans. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valides.
❓Pourquoi ? Il indique la consommation énergétique et l’impact carbone du logement, avec une étiquette allant de A (très performant) à G (très énergivore).
💡 Bon à savoir : depuis 2021, les logements classés F ou G sont considérés comme des passoires énergétiques. Dès 2025, certaines interdictions de location toucheront ces biens s’ils ne sont pas rénovés.
2.2. L’état des risques (ERP - ex-ERNMT)
L’état des risques est obligatoire pour tout bien immobilier situé dans une zone à risques (inondations, sismicité, pollution des sols, etc.) :
📌 Validité : moins de 6 mois. Pas de durée de validité pour l’état de pollution des sols.
❓Pourquoi ? Il informe l’acheteur des risques naturels et technologiques pouvant affecter le bien.
2.3. Le diagnostic amiante
Le diagnostic amiante est obligatoire pour les logements construits avant juillet 1997.
📌 Validité illimitée si absence d’amiante, sinon surveillance tous les 3 ans.
❓Pourquoi ? L’amiante, interdite en France depuis 1997, est un matériau cancérigène pouvant être présent dans les anciennes constructions.
2.4. Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Le constat de risque d’exposition au plomb est obligatoire pour : les logements construits avant 1949.
📌 Validité :1 an si présence de plomb, illimitée sinon.
❓Pourquoi ? Le plomb, présent dans les anciennes peintures, est toxique, notamment pour les enfants.
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2.5. Les diagnostics gaz et électricité
Les diagnostics gaz et électricité est obligatoire pour tout logement avec une installation électrique ou gaz de plus de 15 ans.
📌 Validité : 3 ans.
❓Pourquoi ? Ils permettent de détecter des anomalies dangereuses pouvant causer des accidents domestiques.
2.6. L’état relatif à la présence de termites
L’état relatif à la présence de termites est obligatoire pour les biens situés en zone à risque, définie par arrêté préfectoral.
📌 Validité : 6 mois.
❓Pourquoi ? Les termites peuvent fragiliser la structure du bâtiment, entraînant des risques d’effondrement.
2.7. Le diagnostic assainissement non collectif
Le diagnostic assainissement non collectif est obligatoire pour tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation.
📌 Validité : 3 ans.
❓Pourquoi ? Il vérifie la conformité des systèmes d’évacuation des eaux usées.
2.8. L’attestation de superficie Loi Carrez
L’attestation de superficie loi Carrez est obligatoire pour les lots en copropriété.
📌 Validité : Illimitée sauf modification du lot.
2.9. Le Plan d’Exposition au Bruit (PEB)
Le plan d’exposition au bruit (PEB) est obligatoire pour tout bien situé dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.
📌 Validité : illimitée sauf modification du PEB.
❓Pourquoi ? Il informe l’acheteur sur les nuisances sonores aériennes qui peuvent impacter le confort du bien.
💡 Comment l’obtenir ? Il peut être consulté sur Geoportail.gouv.fr ou en mairie.
2.10. Le Diagnostic Technique Global (DTG)
Le diagnostic technique globa (DTG) est obligatoire pour :
- La mise en copropriété des immeubles de plus de 10 ans à destination d’habitation.
- Certaines copropriétés en difficulté sur décision administrative.
📌 Validité : 10 ans.
❓Pourquoi ? Il fournit une analyse complète de l’état de l’immeuble, incluant :
- l’état des parties communes,
- la performance énergétique,
- les travaux nécessaires à court et moyen terme,
- l’estimation des coûts des rénovations.
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3. Quand et comment fournir ces diagnostics ?
Les diagnostics doivent être annexés dès la promesse de vente et fournis à l’acheteur avant la signature de l’acte authentique chez le notaire.
🔍 Conseil de pro : Parlez-moi de Paris recommande d’anticiper la réalisation des diagnostics pour éviter toute mauvaise surprise et accélérer la vente.
4. Quel est le coût des diagnostics immobiliers ?
Le prix varie en fonction de plusieurs critères :
- la surface du bien,
- l’ancienneté des installations,
- le nombre de diagnostics à réaliser.
💰 Fourchette de prix estimée : entre 150€ et 600€ pour l’ensemble des diagnostics d’un appartement ou d’une maison.
5. Que risque un vendeur en cas de diagnostic manquant ou erroné ?
Si un diagnostic obligatoire est absent ou erroné, l’acheteur peut :
- exiger une baisse de prix,
- annuler la vente,
- engager la responsabilité du vendeur en justice.
De plus, certains manquements (ex. absence de DPE) peuvent entraîner une amende jusqu’à 15 000€ pour les professionnels.
6. Diagnostics immobiliers et législation : ce qui évolue en 2025
Le DPE collectif est obligatoire dès 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots .
L’audit énergétique est obligatoire pour les immeubles en monopropriété classés E, F et G avant leur mise en vente.
En résumé : bien vendre, c’est bien préparer ses diagnostics !
✅ Réaliser ses diagnostics en amont permet une vente fluide et sécurisée.
✅ Un DPE performant peut être un atout pour négocier un meilleur prix.
✅ Parlez-moi de Paris, expert de la chasse immobilière, vous accompagne dans la réussite de votre achat immobilier !
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