Chasseur d’appartement : établir un cahier des charges pour son projet immobilier
Lors de la première rencontre avec un chasseur immobilier, les acheteurs vont établir leur cahier des charges. C’est un document qui sera à la base de sa recherche. Le chasseur d’appartement y inscrit les critères importants du futur appartement ou de la future maison. Ce n’est pas un document qui restera obligatoirement figé dans le temps. Il peut évoluer, particulièrement pour les acheteurs qui sont encore hésitants sur certains critères comme le quartier ou le type d’immeuble. Ce cahier des charges servira également au chasseur d’appartement à évaluer lors de la première rencontre avec les acquéreurs, le temps moyen qu’il va consacrer à trouver le bien immobilier. C’est une information importante qu’il livrera aux futurs acheteurs. Cela leur permettra d’évaluer si le timing convient à leurs attentes et obligations. D’autre part, le cahier des charges donnera l’occasion au chasseur d’appartement d’évaluer la faisabilité de la recherche. Y a-t-il des critères qui pourraient rendre celle-ci impossible ou beaucoup trop aléatoire ? Grâce au cahier des charges de la recherche immobilière, le chasseur d’appartement évaluera le temps de recherche et la faisabilité de celle-ci.
Comment établir le cahier des charges avec le chasseur d’appartement ?
Voici les critères qui vont figurer dans le cahier des charges. Ils indiqueront la direction à suivre pour le chasseur d’appartement.
Dans quelles villes et quels quartiers rechercher le bien immobilier ?
Le chasseur immobilier va vous interroger tout d’abord sur la ville de votre choix pour trouver le bon quartier. C’est évidemment un critère important, car il aura des conséquences sur votre budget. Lorsque les acheteurs indiquent la, ou, les villes de leur choix, le chasseur d’appartement se fera plus précis : il inscrit dans le cahier des charges les quartiers ou bien même des rues spécifiques que les acquéreurs visent. Il peut même inscrire des quartiers ou des avenues à éviter absolument.
La création du cahier des charges est souvent l’occasion de conseiller les acheteurs : s’ils souhaitent un quartier résidentiel ou plutôt commerçant, le chasseur pourra leur indiquer ou confirmer avec eux qu’ils trouveront bien cette typologie de quartier dans les endroits qu’ils ont choisis. Parfois le chasseur d’appartement pourra suggérer un quartier qui semble correspondre à la demande des acquéreurs.
Patrick nous explique comme va s'établir le cahier des charges avec le chasseur d'appartement
Dans quel type d'immeuble le futur acheteur souhaite-t-il vivre ?
Une fois la localisation définie, le chasseur d’appartement va passer à l’immeuble. L’acheteur a-t-il des préférences pour une époque particulière : recherche-t-il plus particulièrement les immeubles haussmanniens, la pierre de taille, les immeubles XVIIIe siècle, les immeubles récents à partir des années 2000. Apprécie-t-il les grands ensembles des années 70, visent-t-ils uniquement les petites copropriétés ?
À propos de la copropriété
Au sujet de l’immeuble, les acquéreurs peuvent avoir des demandes spécifiques qui touchent à la copropriété. Certains souhaitent une copropriété de standing, d’autres ne veulent pas de travaux importants imminents. Le chasseur d’appartement va informer les futurs propriétaires que les travaux de copropriété sont importants et qu’ils doivent être réalisés régulièrement. C’est un signe de bonne santé d’un immeuble. Le chasseur informera sur des points juridiques comme l’obligation à Paris de ravaler les immeubles tous les 10 ans (dans la réalité, les immeubles sont plutôt ravalés tous les 15 à 20 ans).
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Les spécificités de l’appartement ou de la maison
Pour les maisons, la présence d’un jardin, sa taille minimum, son exposition, seront évoqués et inscrits si ce sont des critères importants.
Pour un appartement, ce sera l’étage
Lesquels sont recherchés et lesquels sont à éviter. Le chasseur d’appartement notera également si un ascenseur est obligatoire et, le cas échéant, à partir de quel étage.
Quelle est la surface visée ?
Très souvent, les acheteurs expriment une surface minimum. Dans ce cas, ce sera cette dernière qui sera inscrite dans le cahier des charges.
Le nombre de chambres
De combien de chambres ont besoin les acheteurs, quelles tailles doivent-elles faire ? Il arrive que le nombre de chambres soit difficilement conciliable avec la surface souhaitée. Le chasseur d’appartement informera également à propos de ce sujet important qui touche à la typologie des appartements ou des maisons en région parisienne.
La taille du salon
La taille minimum du salon est un critère qui peut avoir son importance. Les acheteurs sont de plus en demande de grands espaces de vie.
La cuisine
La cuisine peut être un point important pour certains futurs propriétaires. Doit-elle être séparée, ouverte, semi-ouverte ?
Le nombre de salles de bains
Le nombre de salles de bains est parfois également un critère important. La présence de douche ou spécifiquement de baignoire peut être demandée.
Présence d'un sous-sol
Pour les maisons, la présence d’un sous-sol (total ou partiel), d’un garage, de places de parking fermés sont parfois indispensables.
Le parking
Pour les demandes de place de parking dans les immeubles parisiens, le chasseur d’appartement informera ses acheteurs qu’il est possible d’en trouver dans les immeubles construit après les années 50. Pour les immeubles plus anciens, c'est quasiment impossible.
La hauteur sous plafond
La hauteur sous plafond est un critère très régulièrement évoqué. Les acquéreurs expriment leur désir d’avoir un appartement avec de “beaux volumes” ou une belle hauteur sous plafond. Là aussi, le chasseur d’appartement par sa connaissance des biens immobiliers d'habitation apportera son expertise. Les immeubles après les années 50 offrent en général des hauteurs sous plafond entre 2,5 et 2,6m. Pour les immeubles anciens les bels hauteurs sous plafond commencent à 2,7m. Certains appartements aux volumes particulièrement généreux ont des hauteurs sous plafond de plus de 3m.
Les espaces extérieurs
Les espaces extérieurs sont de plus en plus demandés ; particulièrement depuis la crise du Covid. Là aussi, le chasseur immobilier conseillera, car les terrasses peuvent littéralement faire exploser les prix de vente. Les balcons filants impactent peu les prix alors que les terrasses surtout à Paris intra muros peuvent augmenter les prix de +50% !
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Les deux plus fréquents critères demandés pour les habitations parisiennes
Je ne vous surprendrai pas en vous disant que ce sont la clarté et le calme. Peu d’acheteurs ne les évoquent pas.
Il s’agira, si l’on veut être efficace dans la recherche d’appartement, d’évaluer à quel point ils sont importants.
Pour la clarté, les acheteurs souhaitent-ils un appartement clair ou un appartement ensoleillé ? Si le soleil doit entrer dans la maison, on bannira les expositions nord. S’il est question avant tout de clarté, le chasseur d’appartement vérifiera que l’on peut voir le ciel dans les pièces principales ; l’exposition nord sera envisageable.
A propos du calme : toutes les pièces doivent-elle être au calme ? uniquement les chambres ? Certains acquéreurs redoutent les bruits qui proviennent de la copropriété. Dans ce cas, le chasseur immobilier orientera vers des derniers étages ou des immeubles construits après les années 90 où les normes d’insonorisation sont strictes.
Le budget sera inscrit en lettre d’or dans le cahier des charges
Le chasseur d’appartement vérifiera que le budget est cohérent par rapport aux critères de recherches inscrits dans le cahier des charges.
Le mode de financement pourra aussi être abordé. Les acheteurs ont-ils déjà contacté leur banquier ou un courtier en prêts immobiliers. Quelle sera la part d’apport personnel et le montant du crédit. La qualité du financement pourra également avoir un impact sur le temps nécessaire pour trouver la future habitation.
Mise en garde : ne pas rendre la recherche impossible
Le chasseur d’appartement aidera les acquéreurs à ne pas rendre la recherche trop complexe, voire impossible.
Il veillera aux éléments suivants : une bonne adéquation du budget et des critères de recherche, ne pas cumuler trop de critères obligatoires, des critères réalistes dans la localisation recherchée.
Après plusieurs mois de recherche (dans un quartier très ciblé), j'ai décidé de faire appel à Parlez moi de Paris pour sortir de cette spirale des visites qui n'aboutissaient pas. Un investissement qui s'est avéré très efficace puisque j'ai fait une offre au bout de la 5ème visite.
Belle expérience avec Parlez-moi de Paris. Patrick est un professionnel qui accompagne très bien ses clients dans la recherche de leur futur lieu de vie. Très à l’écoute il crée un environnement propice qui favorise les échanges avec les différentes parties prenantes.
L’agence a su cerner parfaitement nos besoins et nous a trouvé l’appartement qui cochait toutes les cases en quelques jours et au premier coup alors que nous cherchions depuis plusieurs mois. Au delà de l’efficacité : du professionnalisme, de l’expertise, de la disponibilité et beaucoup d’humain.
Discutons-en ensemble