L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) 

Une focalisation sur les actifs immobiliers

Contrairement à l'ISF, qui prenait en compte l'ensemble des actifs, qu'ils soient mobiliers ou immobiliers, l'IFI se concentre uniquement sur les actifs immobiliers non affectés à une activité professionnelle. Les biens tels que les résidences principales ou secondaires, les terrains, les parts de sociétés civiles immobilières (SCI), ou encore les biens transférés en fiducie ou placés dans un trust, constituent l'assiette de cet impôt.

Les actifs mobiliers, tels que les meubles, les liquidités bancaires, les contrats d'assurance-vie (sauf pour la fraction investie en SCPI ou OPCI), et les valeurs mobilières, ne sont pas pris en compte. Cette focalisation sur l'immobilier a pour but de réorienter l'investissement des contribuables vers d'autres secteurs que l'immobilier, dans le but de dynamiser l'économie.

Définition et calcul de l'assiette de l’IFI

L'IFI est calculé sur le patrimoine net du foyer fiscal, c'est-à-dire la valeur des biens imposables déduction faite des dettes. Le seuil d'assujettissement reste fixé à 1,3 million d'euros. Pour les personnes domiciliées en France, tous les biens immobiliers détenus, qu'ils soient situés en France ou à l'étranger, sont imposables. En revanche, pour les non-résidents fiscaux, seuls les biens situés en France sont pris en compte.

Biens imposables et exonérations

Les biens imposables incluent :

• Les immeubles bâtis et non bâtis (terrains, maisons, appartements).
• Les parts de sociétés civiles immobilières (SCI), sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et organismes de placement collectif en immobilier (OPCI).
• Les parts et actions de sociétés détenant des actifs immobiliers non affectés à l’exploitation professionnelle.

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Des exonérations partielles ou totales sont prévues, par exemple pour les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle ou ceux détenus à travers certaines structures spécifiques (GFA, GAF, groupements forestiers). La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale.

Dettes déductibles

Seules les dettes directement liées aux actifs imposables peuvent être déduites. Cela inclut :

• Les emprunts contractés pour l'acquisition de biens immobiliers.
• Les dettes liées aux travaux d'amélioration, de construction ou d'entretien.
• Les impôts locaux tels que la taxe foncière ou la taxe sur les logements vacants.

Un plafonnement des déductions est appliqué lorsque la valeur des actifs imposables dépasse 5 millions d’euros et que le montant des dettes dépasse 60 % de cette valeur.

Barème et modalités de paiement

Le barème de l'IFI est progressif, commençant à 0,5 % pour une base taxable entre 800 000 € et 1,3 million d’euros et atteignant 1,5 % pour les patrimoines dépassant 10 millions d’euros. La déclaration de l'IFI doit être faite simultanément à celle de l'impôt sur le revenu, avec des modalités spécifiques de paiement, selon le montant dû.

Réductions et plafonnement de l'IFI

Des réductions d’impôt sont possibles dans certains cas, notamment pour les dons réalisés au profit d'organismes d'intérêt général ou pour des investissements dans des PME sous certaines conditions. Cependant, ces réductions ont été fortement limitées depuis 2018.

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Le plafonnement de l'IFI vise à garantir que le total de l'impôt sur le revenu et de l'IFI ne dépasse pas 75 % des revenus de l'année précédente, un mécanisme qui permet d'éviter une imposition excessive des contribuables ayant des revenus relativement modestes par rapport à la valeur de leur patrimoine immobilier.

Analyse et perspectives

L’IFI représente un recentrage stratégique de la fiscalité du patrimoine en France sur les actifs immobiliers. Il incite les contribuables à diversifier leurs investissements et à réduire la concentration de richesse dans l'immobilier, dans l'espoir de favoriser d'autres secteurs économiques. Toutefois, cette réforme a suscité des critiques, notamment sur son impact potentiel sur le marché immobilier, en particulier sur les investissements locatifs.

Pour certains experts, l’IFI pourrait encourager la vente de certains biens immobiliers et une réorientation des capitaux vers d’autres formes d’investissement. D'autres, en revanche, craignent qu'il n'entraîne une pression supplémentaire sur les propriétaires, notamment dans les zones où la valeur des biens est élevée.

L'Impact de l'IFI sur le marché immobilier

L'un des objectifs principaux de la transformation de l'ISF en IFI était de réduire la pression fiscale sur les capitaux investis dans les entreprises, tout en maintenant une contribution des patrimoines immobiliers élevés. En se concentrant uniquement sur les actifs immobiliers non affectés à l’activité professionnelle, l’IFI a eu plusieurs impacts notables sur le marché immobilier français.

Réduction de l'investissement immobilier locatif

Depuis l'introduction de l'IFI, on observe une certaine frilosité des investisseurs à se tourner vers l'immobilier locatif, en particulier dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon, ou Bordeaux, où les prix de l'immobilier sont élevés et plafonnés. L'IFI étant calculé sur la base de la valeur nette des actifs immobiliers, de nombreux investisseurs potentiels craignent que leurs rendements locatifs soient largement absorbés par cet impôt.

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Ce phénomène est particulièrement visible chez les contribuables dont le patrimoine immobilier dépasse le seuil de 1,3 million d'euros, car ils sont confrontés à une charge fiscale accrue. Cette situation peut amener certains propriétaires à vendre des biens pour éviter l’IFI, ce qui peut exercer une pression baissière sur les prix de l’immobilier. 

Tendance à la détention d'actifs mobiliers

Parallèlement, on constate une tendance croissante des investisseurs à se détourner de l'immobilier pour se tourner vers des actifs mobiliers, tels que les actions, les obligations, et d'autres instruments financiers. En effet, ces actifs sont exonérés de l'IFI, ce qui les rend plus attractifs fiscalement. Ce changement de stratégie d'investissement a été observé principalement chez les contribuables aisés, qui cherchent à optimiser leur situation fiscale tout en maintenant un rendement attractif sur leurs placements.

Effets sur les comportements des contribuables

L'IFI a également influencé les comportements des contribuables fortunés de manière significative.

Optimisation et délocalisation fiscale

L'un des effets notables de l'IFI est la montée des stratégies d'optimisation fiscale. Certains contribuables cherchent à structurer leur patrimoine de manière à réduire leur assiette taxable, par exemple en investissant via des sociétés non soumises à l'IFI ou en transférant leurs actifs dans des pays où l'IFI ne s'applique pas. Cette tendance est particulièrement marquée parmi les non-résidents fiscaux français, qui ne sont imposables que sur leurs biens immobiliers situés en France.

Par ailleurs, une certaine délocalisation fiscale est également apparue. Certains contribuables ont choisi de changer leur domicile fiscal pour des pays offrant une fiscalité plus favorable sur le patrimoine, ce qui représente un manque à gagner potentiel pour les recettes fiscales françaises.

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Réorientation des donations et successions

L'IFI a également influencé les stratégies patrimoniales en matière de transmission de patrimoine. De nombreux contribuables ont choisi d'anticiper leurs donations et successions pour éviter une taxation excessive sur leur patrimoine immobilier. Par exemple, certains propriétaires ont opté pour le démembrement de propriété (donation en nue-propriété avec usufruit conservé), ce qui permet de réduire la valeur taxable de leur patrimoine tout en maintenant l'usage des biens.

Impact sur les recettes fiscales de l'état

L'un des aspects les plus débattus de l'IFI est son impact sur les recettes fiscales de l'État.

Recettes Initiales Moins Importantes que Prévues

En 2018, première année de mise en place de l'IFI, les recettes fiscales générées par cet impôt se sont avérées inférieures aux prévisions initiales du gouvernement. Alors que l'ISF rapportait environ 5 milliards d'euros par an, l'IFI n'a rapporté que 1,9 milliard d'euros en 2018, soit une perte de près de 3 milliards d'euros pour les finances publiques.

Cette baisse s'explique principalement par la réduction de l'assiette taxable de l'IFI par rapport à l'ISF. Le recentrage sur les seuls actifs immobiliers a considérablement réduit le nombre de foyers assujettis et la valeur globale des patrimoines taxés. Ce résultat a conduit certains critiques à remettre en question l'efficacité de cet impôt pour générer des recettes fiscales substantielles.

Perspectives d'évolution des recettes

Cependant, depuis son introduction, les recettes de l'IFI ont montré une légère tendance à la hausse, atteignant environ 2,3 milliards d'euros en 2022. Cette augmentation s'explique en partie par l'appréciation des prix de l'immobilier en France en 2022, particulièrement dans les grandes villes, et par une meilleure conformité des contribuables à leurs obligations déclaratives.

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Perspectives d'avenir de l'IFI

L'avenir de l'IFI dépendra de plusieurs facteurs, notamment de l'évolution du marché immobilier, des politiques fiscales gouvernementales et de la situation économique globale.

Réévaluation Potentielle des Seuils et Barèmes

Une des perspectives possibles pour l'avenir de l'IFI serait une réévaluation des seuils et des barèmes d'imposition. Le seuil d'assujettissement de 1,3 million d'euros pourrait être réévalué à la hausse pour ajuster l'IFI à l'inflation et aux variations des prix de l'immobilier. De même, les taux d'imposition progressifs pourraient être modifiés pour tenir compte des changements dans la distribution de la richesse en France.

Réformes et ajustements législatifs

Il est également possible que des réformes législatives soient envisagées pour ajuster l'assiette de l'IFI. Par exemple, certaines propositions ont été faites pour étendre l'assiette de l'impôt à certains actifs financiers ou pour introduire des mécanismes d'exonération plus incitatifs en faveur de l'investissement dans des secteurs stratégiques, tels que l'industrie verte ou les PME innovantes.

Stabilité ou abrogation ?

Enfin, la question de la pérennité de l'IFI se pose. Certains experts suggèrent que cet impôt pourrait être abrogé à l'avenir en raison de son efficacité limitée en termes de recettes fiscales et de ses effets potentiellement négatifs sur l'attractivité du marché immobilier français. D'autres, en revanche, plaident pour le maintien de l'IFI comme un outil de redistribution fiscale, tout en suggérant des ajustements pour le rendre plus équitable et moins complexe à administrer.

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Conclusion

Depuis sa création, l'IFI a eu des impacts significatifs sur le marché immobilier, les comportements des contribuables et les recettes fiscales de l'État. S'il a réussi à recentrer la fiscalité sur le patrimoine immobilier, il a également soulevé des questions sur son efficacité et son équité. Les perspectives d'avenir de l'IFI demeurent incertaines et dépendent des évolutions économiques, fiscales et politiques. Cependant, il est clair que cet impôt continuera d'être au centre des débats sur la fiscalité du patrimoine en France dans les années à venir.

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