Le marché immobilier résidentiel à Paris en 2025 : tendances et perspectives

En 2025, le marché immobilier à Paris semble s'assainir. Les professionnels attendent une stabilisation des prix. Une légère baisse des taux de crédit qui s’est amorcé en 2024. Le marché de 2025 sera-t-il un marché d’opportunité pour les acheteurs et les investisseurs ? Quelles stratégies adopter pour réussir son projet immobilier dans la capitale ? Cet article propose un tour d’horizon des perspectives à venir pour le marché résidentiel parisien.

Contexte actuel du marché immobilier parisien

Retour sur l’évolution récente des prix depuis 2020 

Avant 2020, le marché immobilier parisien a connu une longue embellie qui a amené le prix moyen des appartements parisiens à plus de 10 000 €/m2. Après la crise du COVID, la tendance s’est inversée. Le marché immobilier parisien est entré dans une période de crise. Le prix moyen a depuis perdu plus de 10 % de sa valeur et une forte chute des volumes de vente. Le confinement et le télétravail ont fait bouger les demandes, favorisant les biens avec des extérieurs. Les acheteurs sont devenus plus exigeants. La forte hausse des taux de crédits, ajoutée à ces nouvelles demandes, ont plongé le marché immobilier dans une crise sérieuse. À ces causes, se sont ajoutées les contraintes de la loi climat, les incertitudes politiques et économiques. Un cocktail qui a plombé le marché immobilier.

Impact des crises économiques et politiques sur les transactions  

La succession des crises sanitaires, économiques et politiques ont eu un impact négatif sur le marché. Hausse des prix de l’énergie suite à la guerre en Ukraine, incertitude politique en France et en Europe ont créé un climat d’incertitude. Les acheteurs et les investisseurs ont tendance à reporter leur projet d’achat.

Cependant, la tranche des plus beaux biens immobiliers parisiens ne connaît pas la crise. La demande reste forte et les prix se maintiennent.

Impact de la loi climat et de l’encadrement des loyers

La loi climat et ses réglementations environnementales jouent un rôle majeur dans le marché immobilier parisien. L’interdiction de mise en location des passoires thermiques entraîne une dévalorisation et une baisse d’attractivité des biens immobiliers les moins biens notés par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Une partie importante du parc immobilier a perdu une part non négligeable de sa valorisation. On estime qu’un bien noté G perd environ 15 % de sa valeur. 

Point positif, de nombreux acteurs de l’immobilier, comme la société Beelly, proposent des diagnostics simples pour connaître les travaux nécessaires pour l’amélioration du DPE sans avoir à passer par des autorisations de la copropriété. 

En parallèle de l’impact des DPE, les plafonnements de loyer qui ont été mis en place dans de nombreuses villes de France, dont Paris, ont éloigné les investisseurs du marché locatif. La rentabilité n’étant plus au rendez-vous.

Tendances majeures pour 2025 sur le marché immobilier parisien

Stabilisation ou légère baisse des prix

Les prévisions pour 2025 

En 2025, le marché immobilier parisien devrait poursuivre sa stabilisation amorcée fin 2024. L’année 2025 devrait voir des prix moyens baisser de 1 à 3%. Les volumes de vente, quant à eux, pourraient se stabiliser également. Le prix moyen des appartements anciens devrait se stabiliser autour de 9 400 €/m2.

Le marché des beaux appartements pourrait conserver sa belle stabilité et voir ses prix légèrement à la hausse.

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L’impact des taux d’intérêt

Évolution des taux d’emprunt depuis 2023 

Pour lutter contre l’inflation en forte hausse en 2022, les politiques monétaires ont augmenté les taux d’emprunts. La conséquence a été un passage du taux moyen de 1% à plus de 4% début 2024. Le taux d’usure, systématiquement à la traîne tant l’augmentation du taux de crédit était importante et rapide, a entraîné une forte diminution des obtentions de crédit. Certaines banques ont parfois arrêté purement et simplement de délivrer des crédits immobiliers. La baisse du pouvoir d’achat immobilier dû à la hausse des taux de crédit, cumulé avec la réduction du nombre de crédit accordés, a eu un effet de blocage sur le marché immobilier. D’autant que les vendeurs continuaient à afficher et à attendre des prix de vente élevés.

Pendant l’année 2023, les taux ont amorcé une baisse pour passer à environ 3 % fin 2024. 

L’année 2025 pourrait voir les taux stagner à environ 3% et impacter favorablement le marché immobilier parisien.

Conséquences pour les primo-accédants et les investisseurs  

Les primo-accédants ont été particulièrement affectés par la hausse des taux de crédit. Avec l’augmentation des mensualités de remboursement, ils ont été obligés de revoir à la baisse leurs demandes en visant des appartements plus petits ou moins bien situés. Ils ont été également les plus affectés par la difficulté d’obtenir l’accord d’une banque pour financer l’immobilier. Nombre d’entre eux ont mis en pause leur projet d’acquisition.

Pour les investisseurs, la situation a été également complexe. Les rendements locatifs étaient déjà limités par l’encadrement des loyers. La situation s’est aggravée avec l’augmentation des taux de crédit qui a également rogné sur la rentabilité. Certains investisseurs se sont orientés sur l’achat de passoires thermiques à rénover afin de profiter de la baisse de valorisation de ces appartements et retrouver des taux de rentabilité acceptables pour eux.  

Adaptation des banques aux nouvelles contraintes financières  

Face à cette nouvelle donne, les établissements bancaires ont renforcé leurs critères d’octroi des crédits immobiliers. Les profils des emprunteurs sont étudiés avec une plus grande attention. La stabilité des revenus, l’apport personnel et la bonne gestion des comptes sont des critères qui prennent de plus en plus d’importance. 

Les financements pour acheter des passoires thermiques deviennent plus difficiles à obtenir. 

A noter qu’il existe des prêts à des taux très favorables pour des travaux d’amélioration de la note énergétique des biens immobiliers.

Réglementations environnementales et valorisation des biens

Effets du DPE (diagnostic de performance énergétique) sur les ventes 

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) joue un rôle de plus en plus fort sur le marché immobilier parisien. Il influence la valeur des biens et leur plus ou moins grande facilité à être commercialisés. Les logements sont classés de la lettre A (performance optimale) à la lettre G (passoire thermique).

Les logements classés F et G subissent des décotes d’environ 15 %.

La « prime verte » pour les biens rénovés ou neufs

La prime verte est la différence de prix entre des logements classés A et un logement classé G. Elle est estimée par les banques à environ 20 % du prix de vente. Cet écart de prix est justifié par les différences de dépense liées à l’énergie, aux futures interdictions de location des passoires énergétiques et aux coûts de rénovation nécessaires pour améliorer la note du DPE. 

Exclusion progressive des « passoires énergétiques » du marché locatif

Les passoires énergétiques vont être progressivement retirées du marché locatif. Voici le planning : 

• Les lettres G : interdiction de location des biens à partir de 2025
• Les lettres F : interdiction de louer à partir de 2028
• Les lettres E seront, quant à elles, interdites à la location à partir de 2034.

Les opportunités et les demandes en 2025

Les passoires thermiques

Les mauvaises notations du DPE plombent la valorisation des appartements parisiens. Ils ont besoin de travaux dont il peut être difficile d’évaluer le coût et l’amélioration de la notation future. Pour cette raison, ce sont des biens que la plupart des acheteurs évitent. Les investisseurs aguerris et les particuliers audacieux pourront réaliser sur ce segment de belles acquisitions et générer des plus values latentes importantes. 

Il faudra pour cela être bien entouré par des équipes qualifiées et compétentes qui réaliseront les travaux de rénovation des appartements.

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Les quartiers émergents et en mutation

Arrondissements et villes périphériques à surveiller : nord-est parisien et zones proches des nouvelles lignes de métro  

Les nouvelles lignes de métro du Grand Paris Express vont apporter une valorisation aux biens immobiliers qui se situent à proximité des nouvelles stations. 

Dans les arrondissements parisiens, les arrondissements de l’est sont susceptibles d’avoir les plus belles plus values. Cependant, se sont également les quartiers dont on a vu qu’ils ont le plus souffert lors de la dernière crise immobilière.

Les biens familiaux dans les quartiers résidentiels

Forte demande pour les appartements de trois chambres 

En 2025, les biens familiaux continuent d’être très recherchés, en particulier dans les quartiers résidentiels qui offrent un cadre de vie agréable et des équipements adaptés. Les appartements avec trois chambres possédant des surfaces modérées (entre 90 et 120 m2) sont très demandés. 

Les arrondissements les plus recherchés pour ce type de bien sont le 7e, 15e, 16e et 17e  arrondissements. 

Investissements locatifs : prudence et stratégie

Secteurs encore attractifs malgré les contraintes

Malgré l’encadrement des loyers et les contraintes liées au DPE, le marché locatif parisien reste attractif. C’est un marché où la pénurie des biens en location est très forte. Il ne faut pas attendre de fortes rentabilités mais plutôt, des investissements pérennes. 

Rentabilité des petites surfaces et studios  

Les studios et petites surfaces continuent de représenter une option privilégiée pour les investisseurs locatifs pour les raisons suivantes :  

• Demande locative élevée : ces biens répondent aux besoins des étudiants, jeunes actifs et expatriés, qui constituent une large part du marché locatif parisien ;  
• Rendements attractifs : avec des loyers souvent élevés au mètre carré, les petites surfaces offrent un ratio prix d’acquisition/rentabilité souvent supérieur à celui des grandes surfaces.  

Nous vous invitons à respecter quelques règles pour réussir votre investissement locatif : 

• Proximité des transports en commun et des commerces ;
• DPE possédant une étiquette A, B, C ou D (sauf si vous êtes prêt à réaliser des travaux de rénovations énergétiques) ;
• Se renseigner en amont sur les plafonnements de loyer afin d'éviter une rentabilité trop faible ;
• Acheter un bien dans une copropriété dont les charges sont raisonnables.

Défis sur le marché immobilier parisien en 2025

Comment vont évoluer les taux de crédit immobilier ?

La BCE a baissé ses taux mais cela n’a pas d’effet de baisse sur les taux de crédit immobilier. Ils restent stables. Cela est dû à l’influence des OAT (Obligation Assimilable du Trésor) à taux fixe. Ces derniers ont été dégradés à cause de l’endettement trop important de l'État français. Il est vraisemblable que l’année 2025 soit une année de taux immobiliers avec peu de variation, voire avec une légère hausse.

Point positif, les banques sont disposées à fournir des crédits immobiliers. Les conditions d’octroi restent très surveillées. Il est important que les emprunteurs puissent fournir un apport personnel d’au moins 10 %, des comptes bancaires bien tenus, un taux d’endettement de 35 % maximum et des professions stables.

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Concurrence forte pour les biens de qualité  

Pas de changement par rapport aux années précédentes, les biens de qualités (possédant la majeure partie des critères suivants : rénovation récente, bonne localisation, clarté, calme, vues, éventuellement espaces extérieurs) sont rares sur le marché parisien et très demandés. La concurrence est toujours aussi rude. Il faut savoir prendre les bonnes décisions au bon moment pour l’achat de ces biens immobiliers recherchés.

Possibles variations du marché en fonction de l’évolution économique et politique  

La complexité et la multiplication des réglementations touchant au marché de l’immobilier d’habitation vont-elles se simplifier ou se complexifier ? Cela aura un impact sur les prix médians des appartements en vente. 

L’instabilité politique du gouvernement français ne devrait pas avoir de conséquences trop fortes sur le marché immobilier car, cela va probablement entraîner de l'immobilisme plutôt que des restrictions.

Conclusion

En 2025, le marché immobilier résidentiel parisien semble amorcer une stabilisation après plusieurs années marquées par des baisses importantes. Si les prix et les volumes de ventes restent sous pression en raison des contraintes économiques, environnementales et réglementaires, cette année pourrait également offrir des opportunités intéressantes pour les acheteurs et investisseurs avertis.

Les tendances montrent un maintien de la demande pour les biens de qualité et les logements conformes aux nouvelles normes énergétiques. Dans ce contexte, il est prudent d’adopter une stratégie d’investissement adaptée, en s’entourant de professionnels qualifiés.