La protection du locataire de plus de 65 ans en cas de congé : ce que dit la loi

Un cadre légal protecteur pour le locataire de plus de 65 ans

La protection du locataire senior est définie par les articles 15 III et 25-8 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ces dispositions précisent que lorsqu’un locataire âgé de plus de 65 ans reçoit un congé pour reprise ou vente de son logement, son bailleur a l’obligation de lui proposer une solution de relogement adaptée.

Cette protection concerne également les locataires qui ont à leur charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant les conditions de ressources fixées par la loi.

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Les conditions pour bénéficier de cette protection

Deux critères sont pris en compte pour déterminer si un locataire peut bénéficier de cette protection :

1. L’âge : le locataire (ou la personne à sa charge) doit être âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail.

2. Les ressources : ses ressources doivent être inférieures au plafond fixé pour l’attribution des logements sociaux dits « PLUS » (Prêt Locatif à Usage Social). Ces ressources sont appréciées sur les douze derniers mois précédant la notification du congé.

Si ces conditions sont réunies, le bailleur ne peut pas donner congé sans proposer un relogement équivalent.

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Exception pour les bailleurs

Si le bailleur a plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail) ou si ses ressources sont inférieures au plafond pour l’attribution des logements sociaux PLUS (à la date d’échéance du bail, alors la protection du locataire n’est plus obligatoire.

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Quels bailleurs sont concernés par cette obligation de protection du locataire de 65 ans ?

Cette obligation s’applique aux bailleurs personnes physiques, mais aussi aux propriétés démembrées comme aux indivisions. En revanche, les bailleurs personnes morales (comme les SCI) ne sont pas soumis à cette obligation.

Dans le cas d’un bien détenu en indivision, il suffit qu’un seul indivisaire remplisse les conditions d’exception pour les bailleurs que la protection du locataire ne s'applique plus.

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Les critères du logement de remplacement

Le relogement proposé doit répondre à plusieurs critères :

• Localisation : le logement doit être situé dans le même arrondissement, canton au territoire de la même commune, ou dans un rayon maximal de 5 km
• Surface et confort : le logement doit être adapté aux besoins du locataire et offrir des conditions de vie comparables.
• Accessibilité financière : le loyer ne doit pas être trop élevé par rapport aux ressources du locataire.

Un logement plus petit peut être accepté s’il est rénové et que son loyer est inférieur aux prix du marché. En revanche, une proposition de logement trop exigu, trop sombre ou situé au rez-de-chaussée au lieu d’un étage élevé peut être considérée comme insuffisante par les tribunaux.

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Que se passe-t-il en l’absence d’offre de relogement ?

Si le bailleur ne propose aucune solution de relogement conforme aux exigences légales, le congé est nul et le bail est reconduit automatiquement. Cette nullité s’applique même si le congé était motivé par un manquement grave du locataire à ses obligations (loyers impayés, troubles de voisinage…).

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Quelles obligations pour le bailleur ?

Le bailleur doit formuler son offre de relogement pendant le délai de préavis. Celle-ci doit être sérieuse et effective. Il ne peut pas simplement fournir une liste de logements trouvés sur le marché sans s’assurer de leur disponibilité et de l’accord des propriétaires concernés.

Dans le cas où plusieurs logements sont proposés, le locataire ne peut refuser sans motif valable. Par exemple, un refus motivé par un loyer excessif ou un manque de confort peut être recevable, tandis qu’un refus arbitraire sans justification ne suffira pas à remettre en cause la validité du congé.

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Conclusion : une protection forte, mais encadrée pour les locataires de plus de 65 ans

La législation protège les locataires âgés contre des congés qui pourraient les fragiliser en les privant d’un logement stable. Toutefois, cette protection repose sur des critères précis et ne s’applique pas systématiquement. Les bailleurs doivent donc anticiper cette contrainte lorsqu’ils souhaitent récupérer leur bien, sous peine de voir leur congé invalidé.

Pour toute question sur l’application de cette règle, Parlez-moi de Paris, spécialiste de la chasse immobilière parisienne depuis 2009, vous accompagne dans vos projets immobiliers et vous aide à comprendre les subtilités juridiques du marché.