Quels documents l’acheteur d’un lot de copropriété doit-il obligatoirement recevoir ?

Documents relatifs à l’organisation de l’immeuble à fournir à l’acheteur d’un lot de copropriété

Ces documents visent à informer l’acheteur d’un lot de copropriété sur la structure de la copropriété et son fonctionnement :

• La fiche synthétique de la copropriété est une obligation prévue, mais dont le contenu sera précisé par un décret à venir. Elle donne une vision globale des principales données financières et techniques de la copropriété.
  
  
• Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, ainsi que tous les actes publiés qui les modifient.
  
  
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, qui permettent à l’acquéreur de se renseigner sur les décisions prises par la copropriété, notamment sur les travaux à venir ou les éventuels litiges.
  

Documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur

Ces éléments permettent d’évaluer les charges associées au lot de copropriété et la santé financière de celle-ci :

• Les montants des charges du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel réglées par le vendeur durant les deux derniers exercices.
  
  
• Les dettes éventuelles : les sommes encore dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires ou celles qui seront à la charge de l’acheteur (exception faite pour les copropriétés de moins de dix lots avec un budget annuel inférieur à 15 000 €).
  
  
• L’état global des impayés au sein de la copropriété et les dettes envers les fournisseurs.
  
  
• Le fonds de travaux : si la copropriété dispose d’un tel fonds, le montant de la quote-part rattachée au lot vendu doit être communiqué, ainsi que la dernière cotisation versée.

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Documents relatifs à l’état du bien et de l’immeuble à donner à l’acheteur d’un lot de copropriété

Ces pièces apportent des précisions sur l’entretien et l’état technique de l’immeuble :

• Le carnet d’entretien de l’immeuble, document centralisant les informations sur les travaux effectués ou à prévoir.
  
  
• L’attestation de superficie Loi Carrez, certifiant la surface privative du lot vendu.
  
  
• Une notice d’information expliquant les droits et obligations des copropriétaires ainsi que le fonctionnement du syndicat. Son contenu sera fixé par arrêté.
  
  
• Le diagnostic technique global (DTG) et, le cas échéant, le plan pluriannuel de travaux, qui donnent une idée des travaux d’envergure envisagés à moyen ou long terme.

Modalités de transmission des documents à l’acheteur d’un lot de copropriété

Ces documents peuvent être remis à l’acheteur sous plusieurs formats : en copie papier, sur une clé USB, par courrier électronique ou via un site de téléchargement sécurisé. Dans tous les cas, l’acquéreur doit explicitement accepter le mode de transmission choisi.

Bon à savoir

Le syndic de copropriété joue un rôle clé dans l’obtention des documents. Il est tenu de fournir aux agents immobiliers et notaires les informations nécessaires, telles que la fiche synthétique, les montants des charges, ou encore l’état global des impayés. Une bonne coordination entre les parties garantit une transaction fluide et conforme à la législation.

Cet ensemble de documents a pour but de protéger les deux parties en apportant clarté et transparence. Pour un acheteur, ils permettent de mieux évaluer l’investissement, non seulement pour le bien en lui-même, mais aussi pour la copropriété auquel il sera lié.

En travaillant avec un chasseur immobilier pour votre recherche, vous bénéficierez de son expertise en matière de copropriété. Il analysera pour vous les différents documents afin de vous faire un état des lieux de la santé de la copropriété. 

N’hésitez pas à demander à votre notaire de vous faire un point, une fois que l’ensemble des documents de copropriété auront été réunis, afin qu’il puisse vous donner son avis.

Que se passe-t-il si tous les documents ne sont pas réunis au moment de la signature de l'avant-contrat ? 

L’absence de documents obligatoires lors de la signature d’un avant-contrat (compromis ou promesse de vente) entraîne des conséquences juridiques pour la transaction :

Prolongation du délai de rétractation de l’acheteur

Si les documents obligatoires ne sont pas intégralement fournis au moment de la signature de l’avant-contrat, l’acheteur bénéficie d’une prolongation automatique de son délai de rétractation. Ce délai, initialement fixé à 10 jours, commence uniquement à courir à partir de la remise complète des documents manquants. Cela donne à l’acquéreur la possibilité de se désengager sans pénalité après avoir pris connaissance des informations manquantes.

Possibilité d’annulation de la vente

Dans les cas les plus graves, une absence prolongée ou délibérée de documents importants peut justifier une annulation pure et simple de la vente. Cela pourrait notamment se produire si l’acheteur découvre, après coup, une information qui aurait influencé sa décision d’achat (par exemple, des travaux majeurs à venir ou une mauvaise situation financière de la copropriété).

Responsabilité du vendeur et du syndic

Le vendeur est tenu de fournir ces documents, souvent avec l’aide du syndic de copropriété. Si ce dernier ne transmet pas les informations nécessaires dans les délais, le vendeur pourrait se retrouver en position de non-conformité, ce qui pourrait retarder ou compromettre la transaction. Dans certains cas, la responsabilité du syndic peut être engagée pour non-transmission des pièces obligatoires.

Retard dans la signature de l’acte définitif

L’absence de documents au stade de l’avant-contrat peut également entraîner des retards dans la signature de l’acte authentique chez le notaire. Les pièces manquantes devront être réunies avant de pouvoir finaliser la vente, ce qui peut allonger le processus et engendrer des frustrations pour les deux parties.

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Comment éviter ces problèmes ?

- Anticipation : le vendeur doit collecter l’ensemble des documents en amont de la mise en vente. Collaborer avec un syndic réactif est un atout majeur. 

- Vérification : les agents immobiliers ou notaires impliqués dans la vente jouent un rôle clé pour s’assurer que tous les documents requis sont réunis avant la signature.

- Communication claire : une bonne communication entre le vendeur, l’acheteur et les professionnels encadrant la transaction est essentielle pour éviter les malentendus et les retards.

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Une préparation rigoureuse garantit une vente fluide et sécurisée, à la satisfaction de toutes les parties impliquées.