La surenchère de l’acheteur en immobilier est-elle autorisée ?

La surenchère peut sembler simple pour un acheteur fermement décidé d’obtenir un appartement. Cependant, elle n’est pas dans les usages sur les marchés immobiliers en France. Elle soulève plusieurs questions : est-elle légale ? Quelles sont les conséquences pour le vendeur ainsi que pour les autres acheteurs ? Un vendeur a-t-il le droit d’accepter une surenchère ?

La surenchère de l’acheteur : en quoi ça consiste ?

Différence entre une offre supérieure et une vraie surenchère  

Lors d’une vente immobilière, un acheteur intéressé fait une offre d’achat dans laquelle il indique le prix qu’il est prêt à payer. Lorsqu’un acheteur envoie une offre au prix de vente proposé dans une annonce, on peut supposer que la vente est conclue.

La surenchère intervient lorsqu’un second acheteur propose un prix supérieur au prix de l’annonce afin de convaincre le vendeur de lui vendre son bien immobilier et de ne pas céder à la première offre. Il faut bien faire la différencier avec une simple offre d’achat plus élevée en début de négociation. 

Les situations où la surenchère peut se produire 

La surenchère apparaît lorsque la demande est forte et l’offre faible : 

• Particulièrement dans certains quartiers prisés de grandes villes comme le quartier Marais, le 6e ou le 7e arrondissement de Paris
• Les appartements rares ou exceptionnels : des appartements avec terrasses, des vues sur les monuments ou sur la ville, des biens particulièrement bien agencés au calme et ensoleillés
• Lorsque l’appartement est proposé à un prix attractif : les biens immobiliers sous-évalués par rapport aux prix de marché vont attirer de nombreux acheteurs et susciter des convoitises
• Les marchés immobiliers en tension qui vont pousser les acheteurs à des stratégies plus agressives pour enfin obtenir l’appartement de leurs rêves.

Exemple concret d’une transaction avec surenchère

Un jeune couple recherche un appartement avec deux chambres dans le 17e arrondissement de Paris dans le quartier Villiers. Ils souhaitent un appartement avec ascenseur, une belle vue, ensoleillé et calme. Après plusieurs mois de recherche, ils trouvent l’appartement parfait. Ils décident de faire très rapidement une offre au prix demandé (945 000 €), sans négocier. Leur dossier financier est solide. Ils ne doutent pas qu’ils vont devenir propriétaires de ce bel appartement.

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Cependant, le lendemain, un autre acheteur apprenant qu’une offre au prix demandé a été faite, envoie une offre d’achat à un prix supérieur. Il propose 965 000 €, soit 20 000 € de plus que le prix affiché sur l’annonce immobilière. L’agent immobilier a-t-il le droit de recevoir cette offre et de la transmettre au vendeur ? Ce dernier peut-il accepter une offre plus chère que le prix demandé et refuser la première offre ?

Ce cas illustre parfaitement la situation de la surenchère dans une transaction immobilière d’un bien d’habitation et les tensions que cela peut créer entre acheteurs, vendeurs et agent immobilier. 

La législation en France : la surenchère est-elle légale ?

Le cadre juridique actuel  

En France, les ventes immobilières sont encadrées juridiquement afin de protéger vendeurs et acheteurs. Lorsqu’un acheteur formule une offre d’achat, même au prix demandé, il manifeste son intention d’acheter un bien immobilier à un prix donné. Cependant, cette offre n’engage pas le vendeur si la vente est réalisée par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Le vendeur est libre d’accepter ou de refuser cette offre et de négocier avec un autre acquéreur. 

Lorsque la vente se fait directement entre particuliers, une offre au prix demandé engage juridiquement le vendeur. Cependant, la jurisprudence considère que la vente d’un bien immobilier est une opération complexe. L'offre d’achat au prix demandé pourrait donc être vue comme une simple invitation à entrer en négociation et non pas comme une vente conclue.

Acceptation d’une offre d’achat par le vendeur

Lorsque le vendeur accepte par écrit une offre d’achat, la situation change. Le vendeur est théoriquement engagé à vendre son bien immobilier à l’acheteur et ne peut plus accepter une autre offre d’achat même à des conditions plus avantageuses.

Situation d’une surenchère de l’acheteur

La situation de la surenchère, c'est-à-dire, un acheteur qui propose un prix supérieur au prix demandé par le vendeur peut se produire lors d’une vente entre particuliers ou bien lors d’une vente avec un agent immobilier.

Surenchère en présence d’un agent immobilier

Dans la très grande majorité des cas, le mandat de vente est un mandat qui permet à l’agent immobilier uniquement de présenter aux vendeurs de potentiels acheteurs. Dans cette situation, un vendeur qui reçoit une offre d’achat, même au prix demandé, a le choix de l’accepter ou non. Si une surenchère est proposée par un acheteur, l’agent immobilier doit la transmettre au vendeur qui aura, là aussi, la liberté de l’accepter ou de la refuser. Sans oublier qu’à partir du moment où le vendeur accepte une offre d’achat, il est engagé vis-à-vis de l’acheteur et ne peut accepter une autre offre, même plus avantageuse.

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Surenchère entre particuliers 

La situation est ici différente, car une offre au prix demandé dans une vente entre particuliers engage le vendeur. Il ne peut théoriquement pas la refuser. La jurisprudence, comme nous l’avons évoqué, ne simplifie pas la situation en estimant que la vente immobilière est une vente complexe. Alors, la surenchère est-elle autorisée entre particuliers ? Théoriquement non. En pratique, ce pourrait être à la justice de trancher.

Conseil aux vendeurs qui souhaitent surenchérir 

Si vous êtes en présence d’un agent immobilier, n’hésitez pas à surenchérir si vous le souhaitez, cela est parfaitement légal. Le vendeur sera alors libre d’accepter ou non votre offre.

Si le vendeur vend son bien en direct, nous ne vous conseillons pas de surenchérir, car juridiquement la situation sera floue.