Quelle différence entre compromis et promesse de vente ?

Promesse unilatérale de vente : définition

La promesse de vente engage le propriétaire, nommé promettant, à vendre son bien immobilier à l’acquéreur, désigné bénéficiaire, à un prix défini et pour une durée déterminée. Cet avant-contrat peut être signé chez un notaire ou sous seing privé. Dans le second cas, un enregistrement auprès du service des impôts est obligatoire, moyennant 125€. Grâce à la promesse unilatérale de vente, l’acheteur bénéficie d’une exclusivité, appelée droit d’option.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Également appelé promesse synallagmatique de vente, le compromis de vente engage les deux parties, vendeur et acquéreur. D’un point de vue juridique, la signature d’un compromis de vente suppose de mener la transaction immobilière à son terme. Dans le domaine de l’immobilier, on dit que le compromis « vaut vente ». Bien qu’il soit possible de signer cet avant-contrat sous seing privé, la plupart des compromis de vente sont encadrés par un rendez-vous chez le notaire.

Les points communs entre compromis de vente et promesse de vente

Avant d’évoquer les différences entre promesse unilatérale ou synallagmatique de vente, intéressons-nous à leurs similarités.

La rédaction de l’avant-contrat

Le compromis de vente et la promesse de vente contiennent des informations légales obligatoires. Quel que soit le type d’avant-contrat que vous choisissez, il doit mentionner :

• La description détaillée du bien immobilier ;
• L’état civil du vendeur et de l’acquéreur ;
• Le prix de vente de l’appartement ou la maison ;
• Le mode de financement de l’acquisition immobilière ;
• Les diagnostics immobiliers obligatoires ;
• Les clauses suspensives ;
• Les honoraires du mandataire immobilier ;
• Le délai de rétractation légal de 10 jours pour l’acquéreur ;
• La date maximale pour la signature de l’acte authentique de vente.
• Les conditions suspensives
• La promesse de vente et le compromis de vente peuvent inclure des clauses suspensives. Ces conditions protègent l’acquéreur. Elles permettent l’annulation de la vente de plein droit, sans pénalités pour l’acheteur qui récupère les éventuelles sommes déjà versées. Bien souvent, les clauses suspensives concernent l’accord d’un crédit immobilier, l’obtention d’une autorisation de travaux, l’existence d’un droit de préemption ou encore l’apparition de servitudes.

Le délai de rétractation pour l’acquéreur

Que vous signez une promesse de vente ou un compromis de vente, le délai légal de rétractation accordé à l’acquéreur est le même. Il est fixé à 10 jours.

La rétractation impossible pour le vendeur

Signer une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vente engage le vendeur. Il ne peut ni proposer son bien à un autre acquéreur ni le retirer de la vente. En cas de non-respect de son obligation, le propriétaire s’expose au paiement de dommages et intérêts, voire à l’exécution d’une vente forcée.

Les différences entre compromis et promesse de vente

Vous en savez plus sur le fonctionnement du compromis et de la promesse de vente. Étudions maintenant ce qui les distingue. L’objectif est de comprendre quel type d’avant-contrat est le plus avantageux selon votre situation.

Les consentements du vendeur et de l’acquéreur

Synallagmatique signifie obligation réciproque entre les deux parties. Voilà la principale différence entre un compromis et une promesse de vente.

Compromis de vente : engagement du vendeur et de l’acquéreur

Lors de la signature d’une promesse synallagmatique de vente, le niveau d’engagement du vendeur et de l’acquéreur est le même. Si l’un des deux ne respecte pas ses obligations, l’autre peut recourir à une procédure judiciaire pour forcer l’exécution du contrat.

Promesse de vente : un engagement en deux temps

En théorie, la promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur. L’acquéreur jouit d’un droit d’option. Cela veut dire qu’il est libre d’acheter ou non le bien. Il peut mûrir sa réflexion pendant tout le délai de son option d’achat immobilier. On constate donc un décalage dans les engagements de chaque partie. Dans les faits, l’acquéreur n’est pas si libre que ça. En effet, il verse une indemnité d’immobilisation qu’il ne peut pas récupérer s’il se désiste.

Dépôt de garantie versus indemnité d’immobilisation

Bien qu’il n’y ait pas d’obligation légale, la signature d’un avant-contrat donne généralement lieu au versement d’une somme d’argent de la part de l’acquéreur. On parle de dépôt de garantie pour un compromis de vente. Il s’agit d’une indemnité d’immobilisation concernant la promesse de vente. La différence entre les deux ? Une question de sémantique !

Promesse de vente et indemnité d’immobilisation

En contrepartie de la réservation du bien immobilier en sa faveur, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation, généralement située entre 5 et 10% de la valeur du logement. Trois cas de figure peuvent ensuite se présenter.

L’acquéreur lève l’option et confirme l’achat de l’appartement ou la maison : le montant de l’indemnité est déduit du prix de vente définitif.
Une clause suspensive annule la vente : l’acheteur récupère la somme versée.
L’acquéreur décide finalement de ne pas lever l’option : le vendeur conserve les fonds reçus.

Compromis de vente et dépôt de garantie

Lors de la validation d’un compromis de vente, il est d’usage de verser une somme d’argent pour démontrer le sérieux de sa démarche. Il s’agit d’un dépôt de garantie. Son montant est équivalent à celui d’une indemnité d’immobilisation. Les conséquences de cette transaction ? Ce sont exactement les mêmes que celles que nous venons de citer plus haut, dans le cas d’une promesse de vente.

Conclusion : les différences entre compromis et promesse de vente

ous vous demandez comment choisir entre compromis de vente et promesse de vente ? La réponse est simple. Dans la pratique, ces deux avant-contrats ont peu de différences. La principale distinction entre promesse synallagmatique ou unilatérale de vente réside dans l’engagement de l’acquéreur. En tant qu’acheteur, le compromis vous contraint à finaliser votre achat immobilier. En revanche, la promesse de vente vous confère un droit d’option. Nous avons bien dit un droit, pas un devoir.

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