L’immobilier va-t-il baisser en 2024 ?

Le bilan du marché immobilier en 2023

Envisager 2024 commence par analyser 2023. Le bilan de l’année nous offre quelques perspectives à prendre en compte. Après l’année record de 2021 et son nombre de transactions immobilières post-covid en forte hausse, on a pu constater le maintien d’une bonne dynamique sur 2023.

Le marché immobilier français a connu des changements significatifs au cours de l'année 2023. À la fin du mois de septembre 2023, le total des ventes immobilières sur les douze derniers mois a atteint environ 928 000 transactions dans toute la France, y compris les départements d'Outre-mer, à l'exception de Mayotte. Ce chiffre représente une diminution notable de 18% par rapport à la même période en 2022, où 1 138 000 transactions avaient été enregistrées. Ce volume de transactions est comparable à celui enregistré six ans auparavant, en juillet 2017, qui était de 929 000 transactions.

Le marché immobilier des appartements anciens

Au cours du troisième trimestre de 2023, les prix des appartements anciens en France métropolitaine ont légèrement fléchi, enregistrant une baisse de 1,2% par rapport au deuxième trimestre de la même année.

Cette tendance à la baisse marque un changement par rapport aux trimestres précédents, où l'on avait observé une augmentation de 0,9% au troisième trimestre 2022, suivie de 0,3% au quatrième trimestre 2022, puis une baisse de 0,1% au premier trimestre 2023 et de 1,0% au deuxième trimestre 2023. Sur une année, les prix des appartements anciens ont diminué de 2%, une baisse modérée qui contraste fortement avec les hausses significatives des années précédentes, notamment de 4,1% au troisième trimestre 2022 et de 5,3% au troisième trimestre 2021.

C'est la première fois que les prix baissent depuis 2015. Toutefois, il est important de distinguer entre les régions : en Province, les prix sont restés relativement stables avec une hausse de 0,5% sur un an, tandis qu'en Île-de-France, ils ont chuté de 5,3% sur la même période.

Les projections pour le quatrième trimestre 2023 indiquent une accentuation de cette baisse des prix en France métropolitaine, qui pourrait atteindre -3%. En Province, on s'attend également à une diminution des prix.

En Île-de-France, la baisse annuelle des prix pourrait s'élever à -6%. À la fin de janvier 2024, les prévisions suggèrent que les baisses de prix continueront de s'accentuer, avec une diminution de -3,5% pour la France métropolitaine, -1,1% pour la Province et -6,8% pour l'Île-de-France.

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Le marché immobilier des maisons anciennes

Concernant les maisons anciennes, les prix en France métropolitaine ont également baissé de 1% au troisième trimestre 2023 par rapport au deuxième trimestre.

Cette tendance à la baisse suit une évolution similaire à celle des appartements, avec des hausses au troisième trimestre 2022 (+1,7%) et au quatrième trimestre 2022 (+0,2%), puis des baisses au premier trimestre 2023 (-0,3%) et au deuxième trimestre 2023 (-0,6%). La situation varie également entre la Province, où les prix ont diminué de 0,7%, et l'Île-de-France, où la baisse a été plus marquée à -2,6%.

Sur un an, les prix ont diminué de 1,6% au troisième trimestre 2023, avec une baisse particulièrement forte en Île-de-France (-5,4%) et une baisse plus modérée en Province (-1%). Ces chiffres marquent une rupture nette avec les fortes hausses observées au cours des deux années précédentes, où les prix avaient augmenté de 8,1% en 2022 et de 9,1% en 2021.

La conjoncture économique qui influe sur le marché immobilier

En 2023, le marché immobilier français a été fortement influencé par la conjoncture économique, marquée par un ralentissement économique, une hausse des taux d'intérêt et un recul du pouvoir d'achat des ménages. Ces facteurs ont conduit à une dégradation significative du marché immobilier dans plusieurs aspects.

Étudions quelques instants le contexte général qui entoure le marché de l’immobilier en France. Une analyse pertinente permet de mieux comprendre les mécanismes qui impactent la fixation des prix de vente immobiliers.

Les taux d’intérêts des crédits immobiliers

En 2023, le marché immobilier français a été fortement influencé par la hausse des taux d’intérêts et les restrictions de crédit. Ces facteurs ont eu un impact considérable sur la capacité des ménages à accéder aux prêts immobiliers, contribuant ainsi à la diminution des transactions immobilières et à la baisse des prix.

Hausse des taux d'intérêt

Les taux des crédits immobiliers ont connu une augmentation significative, dépassant les 3%, un niveau bien supérieur à celui des années précédentes où ils étaient autour de 1%. Cette hausse des taux a rendu l'accès au crédit plus difficile pour de nombreux acquéreurs potentiels.

Restrictions de crédit

Les banques sont devenues plus sélectives dans l'octroi de crédits immobiliers, exigeant des conditions plus strictes telles qu'un apport personnel plus élevé et une meilleure capacité de remboursement. Cette sélectivité accrue a entraîné de nombreux refus de prêts, même pour des dossiers qui semblaient solides.

Les banques ont légèrement assoupli les conditions d’accès au crédit indiquant une volonté de relancer le crédit immobilier.

L’inflation

D’après l’INSEE : “Sur un an, selon l’estimation provisoire réalisée en fin de mois, les prix à la consommation augmenteraient de 3,1 % en janvier 2024, après +3,7 % en décembre." Cette baisse de l’inflation serait due au ralentissement sur un an des prix de l’énergie, de l’alimentation et des produits manufacturés. 

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Les prévisions des prix de l’immobilier en 2024

Le bilan 2023 est dressé. Que peut-on en conclure pour 2024 ? Quelles sont les conséquences à venir de l’ensemble de ces événements ?

Une baisse annoncée du volume des ventes immobilières

Une baisse moyenne des prix immobiliers en France de l'ordre de 3 à 4% est anticipée pour cette année. Cette prévision s'appuie sur le constat d'un pouvoir d'achat immobilier en diminution, suggérant ainsi une poursuite de la baisse des prix. Cette tendance devrait se manifester même dans des villes telles que Lyon ou Bordeaux, où, bien que les prix aient déjà significativement chuté, l'écart de prix optimal n'est pas encore atteint.

Les taux d’emprunt vont-ils continuer à augmenter ?

Depuis janvier 2024, une légère inversion de cette tendance a été observée, avec une réduction moyenne des taux de 0,10 point, ramenant les taux pour les dossiers les plus solides à environ 4%. Cette variation des taux d'intérêt est cruciale pour les acheteurs, car un taux plus élevé signifie un coût plus important du crédit immobilier. La question demeure cependant : cette baisse des taux d'intérêt va-t-elle se poursuivre ou est-ce une tendance éphémère ?

La rénovation énergétique

D’après une étude des notaires, l’impact sur une baisse des prix de vente pour les étiquettes les plus mauvaises F et G est plus forte sur les ventes de maisons (environ -10%) que sur celle des appartements (environ -5%).

L'immobilier va-t-il baisser en 2024 ?

Pour 2024, il est envisageable que la baisse des prix immobiliers non seulement se poursuive, mais s'intensifie, avec une réduction moyenne estimée à environ 4%. Parallèlement, on s'attend à ce que le volume des transactions immobilières continue de décroître, pouvant potentiellement se limiter à environ 800 000 ventes d'ici septembre 2024.

En outre, la reconstitution des marges bancaires pourrait conduire à un assouplissement des conditions d'octroi de crédits bancaires. Cependant, la demande immobilière devrait rester restreinte, principalement aux acheteurs déjà propriétaires.

Cette situation pourrait, à son tour, entraîner une augmentation de l'offre de biens à vendre, bien que cela ne semble pas être le cas pour les logements locatifs. Si vous avez un projet immobilier, nous serons heureux de vous apporter expertise et conseils.

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