Prix de l'immobilier à Paris : quelles tendances pour 2024 ?

Retour sur le dernier trimestre 2023 du marché immobilier parisien 

L'année 2023 s'est inscrite dans une dynamique de contraction pour le marché immobilier parisien et francilien, témoignant d'une baisse significative de l'activité dans le secteur des logements anciens. Entre septembre et novembre 2023, seulement 31 910 transactions ont été enregistrées en Île-de-France, marquant une chute de 30% soit 13 840 ventes de moins par rapport à la même période de l'année précédente, où 45 750 ventes avaient été comptabilisées. Cette diminution des volumes de vente est d'autant plus remarquable qu'elle représente un recul de 25% par rapport à la moyenne des dix dernières années, soulignant ainsi un marché particulièrement atone.

Cette période de faible activité s'explique principalement par la détérioration de la solvabilité des ménages, en dépit de signaux légèrement positifs émanant des institutions bancaires et de baisses de prix observées sur le marché. Ces ajustements tarifaires, bien que généralisés, ne parviennent pas à compenser l'effet dissuasif de la hausse des taux de crédit immobilier, contribuant à maintenir le marché dans un état de léthargie.

Le repli de l'activité n'a pas affecté de manière uniforme tous les segments du marché. Les maisons ont enregistré une baisse plus marquée des volumes de vente, avec un recul de 32% sur un an, contre 29% pour les appartements. Cette tendance est encore plus prononcée en Petite Couronne, particulièrement pour le marché des maisons, qui subit le plus gros impact avec une diminution de 35% en glissement annuel. Par ailleurs, la capitale elle-même connaît une baisse d'activité moins sévère que le reste de la région, avec une diminution de 27%.

Ces chiffres révèlent des tendances persistantes qui se sont dessinées sur plusieurs trimestres, au-delà de la baisse globale d'activité. Ils mettent en lumière les défis auxquels le marché immobilier parisien et francilien est confronté, dans un contexte économique tendu et face à des obstacles persistants à l'accès à la propriété pour de nombreux ménages.

Les beaux appartements et les biens d'exceptions à Paris résistent à la crise immobilière. Le petit segment de l’immobilier de luxe et des appartements sans défauts ne nécessitant pas de travaux a vu ses prix se maintenir et même parfois légèrement augmenter. Cette tendance devrait se poursuivre en 2024. 

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Focus sur les crédits immobiliers

L’accès au crédit immobilier est un des facteurs les plus influents sur la tenue du marché immobilier.

Évolution et perspectives des crédits Immobiliers pour les particuliers en 2023-2024

Au début de l'année 2024, le marché des crédits immobiliers pour particuliers a enregistré des ajustements significatifs, marqués par un taux moyen de 4.15% en janvier, légèrement en baisse par rapport à 4.24% observé en décembre 2023. Cette diminution de 9 points de base s'inscrit dans un contexte de stabilisation après deux années de hausse rapide, reflétant une inflexion de la tendance des taux qui avaient culminé fin 2023. Cette évolution coïncide avec une amélioration de la profitabilité des nouveaux crédits, soutenue par la stabilité du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne, qui a facilité une augmentation de l'offre de crédit par les banques.

Le repli des taux en début d'année, plus précoce que les baisses saisonnières habituellement observées au printemps, témoigne des efforts des établissements bancaires pour redynamiser un marché marqué par une demande atone. Cette stratégie s'avère nécessaire face à la dégradation de la solvabilité des ménages.

Le nombre de crédits accordés a connu un rebond en janvier 2024, avec une augmentation de 16,5% du nombre de prêts accordés par rapport à décembre 2023. Ce regain d'activité, bien que prometteur, annonce une reprise lente et hésitante.

L'Impact des Jeux Olympiques de 2024 sur les prix de l’immobilier à Paris

À l'approche des Jeux Olympiques de 2024, les projections concernant le marché immobilier parisien oscillent entre optimisme et prudence. Le marché immobilier parisien traverse une crise marquée par une baisse des prix de 5,5 % sur un an, s'accentuant sous l'effet combiné de l'inflation et de la hausse des taux d'intérêt, plongeant le prix moyen en dessous du seuil des 10 000 €/m². Cette situation contraste avec l'effet bénéfique observé dans d'autres villes hôtes des JO, comme Sydney où les prix immobiliers ont grimpé de 60 % en quatre ans.

La Seine-Saint-Denis se profile comme le grand bénéficiaire de cet événement mondial, anticipant une valorisation significative grâce aux investissements et infrastructures dédiés aux JO. Cependant, le défi pour Paris réside dans sa capacité à inverser la tendance négative actuelle, malgré les circonstances économiques et géopolitiques défavorables. Les exemples de Londres et Sydney, où les JO ont conduit à une hausse notable des prix immobiliers, offrent un espoir de répétition pour Paris, même si la ville doit naviguer dans un contexte unique de crises multiples.

Les JO pourraient attirer une nouvelle vague d'acheteurs étrangers, potentiellement intéressés par des biens dans les quartiers prestigieux. Néanmoins, l'effet des JO sur le marché parisien reste incertain. 

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Influence de la loi Climat et Résilience sur le marché immobilier parisien

L'adoption de la loi Climat et Résilience pose un défi considérable pour le marché immobilier parisien, particulièrement en ce qui concerne les biens les moins performants énergétiquement, désignés par le terme "passoires thermiques". Avec l'interdiction de mise en location des biens classés "G" dès 2025, suivie de restrictions progressives pour les catégories "F" et "E", la pression sur les propriétaires pour rénover leurs biens s'intensifie. Jacques Baudrier, adjoint à la mairie de Paris chargé du logement, exprime des inquiétudes quant à l'impact de cette législation, prévoyant qu'une majorité des logements classés "G" ne seront pas rénovés à temps, risquant ainsi de retirer jusqu'à 60 000 logements du marché locatif parisien. 

Quel impact sur les prix de vente de l’immobilier parisien ?

Il est difficile d’affirmer que la loi Climat et Résilience a un impact négatif sur les prix de vente. Dans l’apathie du marché immobilier, c’est un point supplémentaire qui intensifie la morosité des investisseurs. Certains y voient une opportunité de réaliser des acquisitions à des prix attractifs de passoires thermiques à rénover. Pour ensuite les replacer sur le marché locatif où la demande a explosé à Paris et en région parisienne. 

Plusieurs politiciens appellent avec plus ou moins de conviction à assouplir le calendrier d’interdiction de mise à la location des mauvaises étiquettes énergétiques. Quand de nombreux acteurs se plaignent du manque de fiabilité d’évaluation des performances énergétiques d’un bien immobilier.

Opportunité pour certains, frein pour d’autres. C’est un sujet qui sera, sans aucun doute, au cœur du marché immobilier parisien et francilien dans les années à venir. 

A quoi faut-il s’attendre sur le marché immobilier parisien en 2024 ?

Un marché qui reprend doucement son souffle grâce, essentiellement, à un assouplissement de l’accès au crédit et à une première baisse des taux de crédit depuis 2 ans. Mais il convient de rester prudent ; bien que sur le terrain, agents et chasseurs immobiliers s’accordent à constater que le marché se déride.

Est-ce le moment d’acheter à Paris ? Les meilleures acquisitions se font dans les marchés en crise. C’est aussi le moment où les acheteurs se font rares. Il y a de la place, en ce moment, pour réaliser de belles opérations immobilières. 

La plupart des acteurs professionnels de l’immobilier attendent une reprise en 2025. Nous partageons leur point de vue.

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